# מתודולוגיית המחשבונים של אילון

## מטרת הכלים

המחשבונים באתר נועדו לתכנון, ללמידה ולהשוואת תרחישים. הם אינם הצעת אשראי, אישור עקרוני או תחליף לייעוץ המותאם לנתוני הלווה והנכס.

## מחשבון משכנתא

1. הריבית השנתית מחולקת ל־12 לצורך חישוב חודשי.
2. בלוח שפיצר התשלום הבסיסי מחושב לפי נוסחת אנונה.
3. בקרן שווה רכיב הקרן הבסיסי שווה בכל חודש והריבית מחושבת על היתרה.
4. הנחת מדד שנתית מומרת למדד חודשי מצטבר לפי שורש שנים עשר.
5. התרחיש המחמיר מוסיף שתי נקודות אחוז לריבית ונקודת אחוז אחת למדד.
6. ביטוח חיים, ביטוח מבנה, עמלות ושינויי ריבית עתידיים אינם נכללים אלא אם צוין אחרת.

## מחשבון יכולת מימון

המחשבון מציג את הנמוך מבין הסכום הדרוש, מגבלת שיעור המימון ויכולת ההחזר. שיעורי המימון הם 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה. מגבלת יחס ההחזר היא 50% מההכנסה הפנויה, ולצידה מוצג יעד תכנון של 35%.

## מחשבון מיחזור

ההשוואה מבוססת על הלוואות בריבית קבועה ולא צמודה. המשתמש מזין עמלות ועלויות מעבר. במסלולים צמודים או משתנים נדרשת בדיקה נפרדת לכל מסלול.

## מחשבון בלון, בולט וגישור

במסלול בולט הריבית החודשית מחושבת כקרן כפול הריבית השנתית חלקי 12, והקרן נשארת לתשלום בסוף. בבלון מלא התשלום הסופי מחושב לפי קרן כפול אחד ועוד הריבית החודשית, בחזקת מספר החודשים. החישוב מניח ריבית קבועה ואינו כולל הצמדה, עמלות או שינוי ריבית.

## מחשבון הון עצמי

ההון העצמי המזערי מחושב כמחיר הנכס כפול אחד פחות תקרת שיעור המימון שנבחרה. המחשבון מפחית מההון הזמין גם את הוצאות העסקה שהוזנו ומציג את הפער או את הכרית שנותרה. הבנק רשאי לאשר שיעור מימון נמוך מהתקרה.

## מחשבון שינוי ריבית

שני התרחישים מחושבים בשיטת שפיצר על אותה יתרת קרן ואותה תקופה. ההפרש החודשי הוא הפער בין שני התשלומים, והפרש הריבית לכל התקופה מחושב לפי הפער בתשלומים כפול מספר החודשים. הצמדה, עמלות ושינויים נוספים אינם כלולים.

## מחשבון השוואת הצעות

כל הצעה מחושבת כהלוואה בריבית קבועה לא צמודה בשיטת שפיצר. העלות הכוללת היא סכום כל התשלומים בתוספת עלויות הפתיחה שהוזנו. לצורך החלטה יש להשוות גם תמהיל, הצמדה, גמישות ועמלות פירעון.

## מחשבון מדד תשומות הבנייה

שיעור השינוי מחושב כמדד האחרון חלקי מדד הבסיס פחות אחד. הפרש ההצמדה הוא הסכום המוצמד כפול שיעור השינוי. כאשר מסומנת רצפת מדד, ירידה מתחת למדד הבסיס אינה מפחיתה את הסכום. תנאי החוזה הם שקובעים איזה סכום ואיזה מדד חלים בפועל.

## מחשבון עסקת קבלן בדחיית תשלום

התשלום הראשון נגזר מהאחוז שהוזן. יתרת המחיר היא מחיר הנכס פחות התשלום הראשון. ההצמדה מחושבת רק על הסכום שהוגדר כמוצמד, לפי היחס בין המדד האחרון למדד הבסיס, ללא הפחתה במקרה של ירידת מדד. החישוב אינו כולל עלות מימון עתידית.

## מחשבוני מס רכישה ועלות רכישה

מס הרכישה מחושב באופן מדורג לפי סוג הדירה, המחיר וחלק הבעלות שהוזן. מחשבון העלות הכוללת מוסיף למחיר גם את המס ושאר ההוצאות שהמשתמש הזין. סיווג דירה יחידה, הקלות, תושבות ומועדי העסקה מחייבים בדיקה פרטנית מול רשות המסים.

## מחשבון השקעת נדל״ן

התשואה ברוטו היא שכר הדירה השנתי חלקי מחיר הנכס. התשואה נטו מפחיתה תקופות ריקות, תחזוקה, ביטוח והוצאות שנתיות שהוזנו, ומחלקת בעלות הכוללת. התזרים מפחית גם תשלום משכנתא בשיטת שפיצר.

בתרחיש השמרני שכר הדירה מופחת באחוז שהמשתמש הזין, מספר החודשים הריקים גדל והריבית על המשכנתא עולה במספר נקודות האחוז שהוזן. ההחזר מחושב מחדש לאותה קרן ותקופה. ההפרש בין התרחישים הוא בדיקת רגישות ואינו תחזית. מס על שכירות, עליית ערך, פחת וכל הוצאה שלא הוזנה אינם כלולים.

## בדיקת מוכנות למשקיע נדל״ן

הציון התכנוני משקלל עמידה בתקרת מימון של עד 50% לדירה להשקעה, מספר תשלומי המימון שהרזרבה יכולה לכסות, שלמות תקציב ההוצאות, ביצוע מבחן לחץ, מצב הבדיקות המקצועיות והתאמת מקורות ההון ללוח התשלומים. הכלי אינו מודל חיתום, אינו מעריך תשואה ואינו קובע אם נכון לרכוש נכס.

## אבחון מוכנות למשכנתא

הציון התכנוני משקלל הון עצמי ביחס לתקרת המימון, יחס החזר, יציבות הכנסה, מוכנות מסמכים והיסטוריית אשראי לפי תשובות המשתמש. זהו כלי מיון והכנה בלבד, לא מודל חיתום של בנק ולא הערכה לסיכויי אישור.

## רשימת מסמכים ותקציר ייעוץ

כלים אלה אינם מבצעים חיתום ואינם שולחים מידע אוטומטית. הרשימה מורכבת לפי מטרת הבקשה, מקור ההכנסה, תושבות ורכישה מקבלן. התקציר מרכז את הנתונים שהוזנו ומחשב יחס החזר ראשוני. המידע נשאר בדפדפן עד שהמשתמש בוחר לפתוח ערוץ פנייה.

## מקורות רשמיים

1. בנק ישראל, הוראת ניהול בנקאי תקין 329: https://www.boi.org.il/18044?culture=he
2. בנק ישראל, רפורמת השקיפות במשכנתאות: https://www.boi.org.il/q-a/רפורמת-השקיפות-במשכנתאות/
3. בנק ישראל, ריבית ממוצעת על משכנתאות: https://www.boi.org.il/information/interestrates/mortgage/
4. בנק ישראל, כלי המדיניות המוניטרית: https://www.boi.org.il/roles/markets/monetarytools/
5. משרד האוצר, סוגי משכנתאות ושיטת בולט: https://haotzarsheli.mof.gov.il/Subject/Pages/Types-Of-Mortgages.aspx
6. בנק ישראל, סיכונים בעסקאות דחיית תשלום ובהלוואות בולט או בלון: https://kamakama.gov.il/publications/pressreleases/23-3-25/

## תושבי חוץ

תקרות שיעור המימון נקבעות לפי סיווג העסקה בהתאם להוראות בנק ישראל: עד 75% לדירה יחידה ועד 50% לדירה להשקעה. התקרה הרגולטורית אינה אישור אשראי ואינה הבטחה לתושב חוץ. הבנק רשאי לקבוע שיעור נמוך יותר לפי מדינת התושבות, מטבע ההכנסה, מסמכי הלווה, הנכס ומדיניות הסיכון שלו.

תושב חוץ בדרך כלל אינו זכאי אוטומטית למדרגות מס רכישה של דירה יחידה. הזכאות נקבעת לפי החוק והמעמד האישי. עולה עשוי להיות זכאי להקלה או לסיווג מתאים אם מתקיימים התנאים והמועדים הקבועים בדין. בכל עסקה נדרשת בדיקת מס פרטנית לפני חתימה.

למידע המלא: https://ailon.co.il/foreign-residents/

## יצירת קשר

אילון פתרונות מימון, ההגנה 17 אור יהודה. טלפון 0779614363. דואר אלקטרוני office@ailon.co.il.