Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Почему оценка может изменить весь бюджет
Цена контракта – это сумма, о которой договорились покупатель и продавец. Оценка оценщика — это профессиональная оценка, которую банк использует для проверки залога и ставки финансирования. Банк Израиля уточняет, что стоимость для целей ставки финансирования определяется в соответствии с ценой имущества или оценкой оценщика в соответствии с определением банка, а когда оценка превышает цену покупки, ставка финансирования определяется в соответствии с ценой.
Основной риск создается в противоположном направлении. Если договор заключен на квартиру стоимостью 2 000 000 шекелей, а оценщик оценивает ее в 1 800 000 шекелей, то 75% кредит может быть рассчитан только на 1 800 000 шекелей. В таком случае теоретический потолок составляет 1 350 000 шекелей, а не 1 500 000 шекелей, и создается разрыв в капитале в размере 150 000 шекелей.
Это только иллюстрация. Фактическая ставка финансирования зависит от классификации покупки, данных заемщиков, имущества и одобрения банка.
Что проверяет оценщик недвижимости
Проверка может включать местоположение, площадь, этаж, состояние объекта недвижимости, вложения, планировку, разрешения, зарегистрированные права, ограничения, строительные аномалии и операции сравнения. Оценщик также оценивает ликвидность и способность банка реализовать залог в случае необходимости.
Оценка не является полным юридическим, техническим или проектным утверждением. Юрист проверяет права и обязанности, инженер или жилищный инспектор проверяет физическое состояние, а геодезист проверяет площади и границы. Не заменяйте один тест другим.
Когда ранняя оценка особенно важна
Оценка, проводимая до принятия безотзывного обязательства, может снизить неопределенность в следующих случаях:
- Сделка требует ставки финансирования, близкой к потолку.
- Цена существенно выше аналогичных предложений в этом районе.
- Имеются строительные пристройки, перекрытия или необычные внутренние разделения.
- Права не зарегистрированы как обычная квартира в Табу
- Это уникальная недвижимость, частный дом, поместье или недвижимость с небольшим количеством сопоставимых сделок.
- Часть платежа должна поступить из промежуточного кредита или от продажи другой недвижимости.
- Не существует резерва собственного капитала, который мог бы компенсировать пробел в оценке.
Даже предварительная оценка не гарантирует, что банк одобрит кредит. В основном он проверяет имущество и его стоимость, а одобрение также зависит от дохода, обязательств, кредитных данных и политики андеррайтинга.
Заказ только после согласования с банком
В рамках процесса банк предоставляет ссылку и список оценщиков, которых он принимает в районе объекта недвижимости. Заказ частного оценщика до получения инструкций может закончиться отчетом, который банк не примет. Поэтому сначала необходимо получить принципиальное одобрение, запросить список оценщиков и узнать, можно ли использовать отчет в сравнении с другими банками.
Банк Израиля создал механизм, целью которого является разрешение использования оценки имущества, сделанной по запросу одного банка, также и в другом банке, при соблюдении условий и того факта, что нет разумных оснований для отказа. Прежде чем полагаться на отчет, необходимо получить разрешение банка, в который вы собираетесь передать запрос.
Вот как мы готовимся перед визитом
Целесообразно подготовить для оценщика договор купли-продажи или проект, табу-проект или подтверждение прав, проект, разрешение на строительство, планы, информацию о связях и документы о дополнениях или изменениях. Отсутствие документа может задержать отчет или вызвать резервирование, которое повлияет на процесс.
При обнаружении аномалии, несоответствия в поле или сложности с регистрацией не пытайтесь «решить» вопрос путем оптимистической оценки. Вывод должен быть передан юристу и консультанту по финансированию, а его значимость проверена, прежде чем двигаться дальше.
Проверка дефицита финансирования перед подписанием
Тщательный сценарий можно реализовать с помощью Калькулятор максимальной суммы ипотечного кредита: введите консервативную стоимость, а не только цену контракта. Затем используйтеКалькулятор полной стоимости покупки квартиры Чтобы убедиться, что капитал также покрывает расходы на налоги, адвокатов, брокерские услуги, ремонт и связанные с этим расходы.
Прежде чем обращаться в банки, рекомендуется подготовить Предварительное одобрение и соберите данные bКраткое описание потребностей в консультации. Таким образом, разрыв в оценке можно рассматривать как часть всей сделки, а не как отдельный показатель.
Что делать, если оценка занижена
Сначала проверяются отчет и базовые данные: площадь, связи, статус планирования и операции сравнения. При наличии фактической ошибки можно передать документы и запросить экспертизу в соответствии с процедурой банка и оценщика. Несогласие с результатом само по себе не доказывает ошибку.
Если оценка остается низкой, альтернативы могут включать увеличение собственного капитала, снижение цены сделки, изменение структуры платежей, поиск другого объекта недвижимости или поиск альтернативного финансирования, соответствующего платежеспособности. Дорогой кредит на компенсацию разницы может увеличить соотношение доходности и риска, поэтому его не следует рассматривать как автоматическое решение.
