Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Что такое ипотечный микс?
Микс – это разделение ипотеки между несколькими процентными ставками. Вместо того, чтобы брать миллион шекелей за один маршрут, они делятся между двумя-четырьмя маршрутами, которые ведут себя по-разному при изменении процентной ставки или индекса.
Идея проста: распределите риск. Если все деньги идут по одному маршруту и этот маршрут становится дороже, вы принимаете на себя весь удар.
Основные маршруты
| орбита | преимущество | недостаток |
|---|---|---|
| несмежная константа | Сумма погашения известна заранее за весь период | Самая высокая процентная ставка, комиссия за досрочное погашение |
| константа, связанная с индексом | Более низкая процентная ставка, чем несвязанная фиксированная ставка | Фонд растет вместе с индексом, комиссия за досрочное погашение |
| Основной | Относительно дешево, без комиссии за досрочный платеж. | Полностью подвержен изменениям процентных ставок Банка Израиля. |
| Меняется каждые 5 лет | Низкий первоначальный процент | Определенные точки выхода, неопределенность в будущем |
Ошибка большинства людей
Большинство людей начинают с вопроса «какую процентную ставку я получу». Это второй вопрос, а не первый.
Первый вопрос Как бы вы хотели, чтобы ваша жизнь выглядела через пять лет?. Оттуда постройте обратно.
Пара, планирующая завести третьего ребенка в ближайшие два года, нуждается в небольших и стабильных ежемесячных выплатах, даже ценой более длительного периода. Самозанятому лицу с сезонным доходом необходима гибкость для досрочного погашения долга без штрафных санкций. Тем, кто планирует продать квартиру в течение семи лет, не нужно платить премию за тридцатилетнюю уверенность.
Одна и та же ипотека, три совершенно разных микса.
Номер, который тебе никто не показывает
Коэффициент возврата — это самый простой инструмент, позволяющий понять, хорош ли ваш микс:
- Непревзойденный микс: может представлять собой выгодный первоначальный платеж, но высокую подверженность индексу, процентам или комиссиям за выход.
- Запланированный микс: будет проверено с точки зрения доходности, общей стоимости, баланса, гибкости и риска в различных сценариях.
При ипотеке в один миллион шекелей это разница в От 200 000 до 300 000 шекелей на протяжении всего периода.
Банк отдает не деньги назло. Эти деньги можно найти в разнице между миксом, построенным за десять минут, и миксом, построенным правильно.
Четыре переменные, определяющие условия
Банк смотрит не только на процентную ставку. Условия ипотеки складываются из комбинации:
- Данные заемщика — Возраст, семейное положение, образование, опыт работы
- Характеристики кредита — сумма, период, коэффициент финансирования
- данные транзакции — Цена недвижимости относительно рыночной стоимости
- Условия недвижимости — Тип, местонахождение, статус регистрации
Улучшение одного из них влияет на все из них. Именно поэтому правильно подготовленная и подаренная сумка получает более выгодные условия, чем точно такая же сумка, преподнесенная небрежно.
Разброс по годам: игнорируемый параметр
Срок ипотеки – это не просто «сколько». Она — инструмент.
- короткий период = высокий ежемесячный платеж, значительно более низкая общая сумма процентов
- долгое время = низкий ежемесячный платеж, гораздо более высокая общая сумма процентов
Каждый год сокращения ипотечного кредита — это год сбережений, которые идут в ваш карман. С другой стороны, удушающая вас ежемесячная выплата заставит вас брать дорогие кредиты в другом месте, а это лишит вас сбережений.
Точный вопрос заключается в вашей реальной платежеспособности, а не в той, которая хорошо выглядит на бумаге.
Что такое процентный аукцион и почему это важный этап
Процентный тендер – это организованное обращение одновременно к нескольким банкам с одним и тем же портфелем, чтобы они могли конкурировать за вас.
Это работает, потому что банк, который знает, что он единственный, предлагает свои условия. Банк, который знает, что на столе есть еще три, предлагает свои выгодные условия.
Это этап, на котором приходится самая значительная часть экономии, и сделать это в одиночку практически невозможно: требуется идентичная и организованная сумка в нескольких местах одновременно, знание того, кто на каком маршруте гибок, и плотный график.
Когда вы составляете микс?
Микс был создан на четвертом этапе процесса, после того как уже было получено принципиальное одобрение. Правильный порядок:
- Знакомство и построение финансового профиля
- Планирование бюджета покупки
- Получение одобрения в принципе
- Создание сочетания процентных ставок и аукциона
- Подпись и исполнение
- Сопутствующая фаза
Тот, кто строит комплекс до того, как узнает, сколько денег он получит, строит на песке.
Итог
Хороший микс не измеряется самой низкой процентной ставкой, достигнутой вами по одному маршруту. Оно измеряется соотношением между тем, что вы возвращаете, и тем, что вы взяли, а также позволяет ли вам ежемесячное погашение жить той жизнью, которую вы хотели.
Если вы не знаете, каков коэффициент доходности предложенной вам комбинации, это первый вопрос, который вам следует задать.
Рассмотрите смесь как единое целое
Полный сценарий смотрите вИпотечный калькулятор и сравнить альтернативы bКалькулятор сравнения ипотечных кредитов. Сравнение должно включать репрезентативную доходность, общую стоимость, подверженность изменениям процентов и индексов, а также гибкость погашения.
