Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Вопрос, который все задают, неправильный
«Какую сумму ипотечного кредита я могу взять?» Это естественный вопрос, но она промахивается.
Банк не спрашивает, сколько вы хотите. Он задает один вопрос: Каковы шансы, что вы его вернете?. И чтобы ответить на него, он смотрит на одну цифру выше всех остальных — на коэффициент доходности.
Как он рассчитывается?
Коэффициент возврата представляет собой простое деление:
Ежемесячное погашение всех обязательств ÷ ежемесячный располагаемый доход
Пример: Супруги с общим чистым доходом 22 000 шекелей. У них есть кредит на погашение автомобиля на сумму 1800 шекелей. Планируемая ипотека потребует погашения 6200 шекелей.
Общий возврат: 8000 шекелей. Коэффициент возврата: около 36 процентов.
В приказе Банка Израиля говорится, что банк не одобрит жилищный кредит, если коэффициент погашения превышает 50 процентов. В Банке Израиля отмечают, что в значительной части кредитов соотношение составляет 30 на 40 процентов. Банк может установить более низкий порог в зависимости от характеристик портфеля и риска.
Три потолка, которые работают одновременно
Сумма ипотеки определяется не одним блоком, а тремя, причем наименьший из них определяет:
потолок финансирования. До 75 процентов за одну квартиру, до 70 процентов за замену квартиры и до 50 процентов за инвестиционную квартиру в зависимости от классификации и стоимости продавца в соответствии с директивой.
коэффициент возврата. Какую ежемесячную выплату вы можете себе позволить в зависимости от вашего дохода.
Ваш капитал. Сколько денег вам действительно нужно взять с собой?
Многие люди сосредотачиваются только на первом и слишком поздно понимают, что именно второе их блокирует.
Что считается доходом?
Не все, что попадает на счет, имеет значение.
Полностью признано: Фиксированная базовая зарплата, фиксированные государственные пособия, пенсия.
Частично продано: Сверхурочные, премии, комиссионные, аренда чужого объекта недвижимости. Банк капитализирует их в среднем, а иногда признает лишь часть из них.
Не широко известно: Располагаемый доход, подарки, возврат налогов.
Для самозанятых: Доход определяется начислениями, а не снятием средств со счета. Самозанятый человек, который продолжает немного заниматься бизнесом, но сообщает о высокой прибыли, будет проверяться в соответствии с заявленной прибылью.
Что считается обязательством
Здесь люди удивляются.
- Банковские и небанковские кредиты
- Лизинг и финансирование автомобилей
- Существующие ипотечные кредиты
- продукты
- Кредитные возможности используются регулярно
- Иногда также гарантии, которые вы давали другим
Постоянный минус на текущем счете — это не просто пассив. Это поведенческий знак, и банк воспринимает его именно так.
Как увеличить сумму?
Есть реальные способы, и каждый из них имеет свою цену.
Закрытие обязательств. самый прямой путь. Закрытие кредита на погашение в размере 2000 шекелей освобождает место для гораздо более крупной ипотеки. Если у вас есть деньги на стороне, иногда лучше закрыть с ними кредит, чем увеличивать собственный капитал.
продление срока. 30-летняя ипотека потребует меньшего ежемесячного погашения, чем 20-летняя ипотека, что позволяет получить более высокую сумму. Цена: гораздо больше интереса по пути.
Еще одно дополнение к кредиту. Присоединяющийся родитель или член семьи увеличивает признанный доход. Цена: он несет полную ответственность, и это влияет на его способность финансировать в будущем.
Организуйте поток заранее. Три-шесть месяцев исправного счета, без минуса, с регулярной динамикой сбережений меняют картину, которую видит банк.
Опасная ошибка
Потолок, который утверждает банк, не является рекомендацией. Она - граница оттуда и далее банк чувство дискомфорта
Многие семьи берут максимум, а потом обнаруживают, что жизнь не останавливается: образование, сломавшаяся машина, год с меньшим доходом. Ипотека, взятая на грани, не оставляет возможности дышать.
Правильный тест – это не «сколько мне одобрят», а «с какой ежемесячной выплатой я смогу комфортно жить даже в менее удачный год».
Почему это связано со смесью?
Коэффициент возврата определяет, сколько вы получите. Микс определяет, сколько вы вернете в общей сложности.
Не существует фиксированного соотношения затрат, которое отличало бы стандартную смесь от хорошей. Стоимость зависит от процентной ставки, периода, маршрутов и связи. Сравните миксы на одну и ту же сумму и за один и тот же период и проверьте погашение, общую сумму платежа, баланс на протяжении всего пути и подверженность изменениям.
Это также работает и в другую сторону: правильное сочетание может снизить ежемесячные выплаты, тем самым улучшая коэффициент погашения и открывая путь к более высокой сумме.
Итог
Банк рассчитывает риск, а не желания. Если вы хотите получить более крупную ипотеку, вам следует не просить сложнее, а лучше выглядеть на бумаге.
Закрытие одного кредита, три месяца чистого счета и упорядоченное представление доходов. Это вещи, которые можно сделать, и они стоят больше, чем любой разговор с клерком.
Проверьте личный сценарий bКалькулятор максимальной суммы ипотечного кредита и вИпотечный калькулятор. Результатом является оценка, а не одобрение кредита.
