Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Начните с назначения, а не с типа кредита
Прежде чем выбирать маршрут финансирования, определите, чего должна достичь сделка, каков горизонт владения, какой объем ликвидности должен остаться и что может произойти в ближайшие годы. Инвестор, планирующий еще одну покупку, нуждается в иной гибкости, чем инвестор, который планирует владеть одним объектом недвижимости в течение длительного времени.
Целью не является прогноз доходности. Это основа для принятия решений о капитале, доходе, сроке и риске.
Карта финансового портфеля
центры в одной таблице:
- Стоимость каждого объекта недвижимости и остаток кредита по нему.
- Ежемесячное погашение и дата изменения процентной ставки по каждому маршруту.
- Доход от аренды после незанятия и расходов.
- Располагаемый доход, не зависящий от активов.
- Ликвидный капитал и резерв, не предназначенный для покупки.
- Краткосрочные и долгосрочные обязательства.
- Крупные выплаты ожидаются в ближайшие годы.
Карта позволяет увидеть, распределяет ли новая транзакция риск или концентрирует его, увеличивает ли он поток или требует регулярного выполнения.
Четыре решения, которые определят следующую сделку
Какой капитал вложить
Увеличение капитала может снизить расходы на погашение и проценты. Меньший капитал может сохранить ликвидность, но увеличивает ответственность. Решение принимается после разделения капитала на приобретение, транзакционных расходов и резерва.
Из какого актива финансировать
При наличии активов можно рассмотреть различные альтернативы залога и финансирования. Каждая альтернатива влияет на стоимость, риск и гибкость. Недвижимость не должна рассматриваться как источник свободных денег.
На какой период развернуть
Длительный период может снизить первоначальный доход, но увеличить общие затраты. Короткий период сокращает годы интереса, но может обременить поток. Сравните, исходя из того же предположения о процентной ставке и в зависимости от способности портфеля выдержать изменение.
Какой резерв оставить
Резерв – это не случайный излишек. Это часть плана финансирования. Он определяется в зависимости от суммы выплат, стабильности доходов, состояния активов и расходов, которые могут возникнуть вместе.
распоряжение об использовании капитала
Не существует порядка, который устраивал бы каждого инвестора, но есть четкий принцип: не используйте деньги, предназначенные для уплаты налогов, контрактных расходов или резерва, как если бы они были доступны для оплаты стоимости недвижимости. Сначала распределяются выделенные суммы, затем альтернативы сравниваются с оставшимся капиталом.
Дополнение собственного капитала за счет дополнительного кредита увеличивает обязательства и может ухудшить коэффициент погашения. Он должен присутствовать в модели целиком и не прятаться за пределами расчета ипотеки.
Проверка следующей транзакции без предположения, что она будет одобрена
Можно проверить, как новое возмещение повлияет на располагаемый доход и резерв, но нет возможности гарантировать сегодняшнее решение банка в будущем. Инструкции, процентные ставки, стоимость активов и данные заемщика могут быть изменены.
Поэтому хорошая стратегия не гарантирует еще одну сделку. Он избегает, насколько это возможно, полного исчерпания ликвидности и погашения долга и документирует, какие условия необходимо будет выполнить, чтобы считаться прогрессом.
Ежеквартальная панель управления для инвестора
Даже без новой покупки можно просматривать остатки, выплаты, переменные процентные ставки, доходы, расходы и резерв один раз за период. Нет необходимости публиковать дату на сайте или вводить личную информацию в систему. Цель состоит в том, чтобы обнаружить изменения на ранней стадии, а не принимать решения только тогда, когда создается давление.
использоватьКалькулятор инвестиций в недвижимость Для тестирования сценариев bКалькулятор изменения процентной ставки для проверки чувствительности иТест на готовность инвестора для картирования пробелов. Для планирования на уровне портфеля читайте о Сопровождение инвесторов в недвижимость.
