Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Хороший тест объединяет профессионалов
Юрист проверяет права и договор, оценщик проверяет имущество и стоимость, налоговый консультант проверяет налоговые последствия, а банк проверяет кредит. Финансовая карта связывает ответы на один вопрос: сколько денег нужно, когда они нужны и что происходит с потоком после покупки.
Не продвигайтесь вперед, основываясь на одной цифре или устном подтверждении. Любая скидка, влияющая на возможность завершения транзакции, должна быть задокументирована и проверена у уполномоченной стороны.
Проверка цены и общей стоимости
Начните с цены контракта и добавьте все известные затраты:
- Налог на покупку в соответствии с классификацией и правами покупателя.
- Юрист, брокерские услуги и оценки.
- Евроремонт, мебель и необходимые настройки.
- Открытие дела, регистрация и расходы на страхование.
- Расходы в период подготовки объекта к сдаче в аренду.
- Резерв на расходы, не отраженные в плане.
Калькулятор стоимости покупки Центрируйте разделы иКалькулятор налога на покупку Предоставляет первоначальную оценку в соответствии с заложенными в нее шагами.
Осмотр и оценка недвижимости
Оценка важна не только для определения цены. Банк может полагаться на него с целью определения признанной стоимости финансирования. Разрыв между ценой контракта и оценкой может увеличить требуемый собственный капитал.
Кроме того, проверяются физическое состояние, соответствие регистрации, аномалии, доступность, ожидаемое обслуживание и характеристики, влияющие на аренду или продажу. Тесты проводятся соответствующими специалистами.
Проверка источника денег и графика платежей
Запишите каждый источник денег, сумму и время, когда они доступны. Различают ликвидный капитал, деньги, обусловленные продажей актива, кредит под залог существующего актива и короткую ссуду. Неопределенный источник не равен имеющимся наличным деньгам.
График платежей в контракте должен соответствовать дате получения финансирования и времени, необходимому для оформления документов, оценок и гарантий. В сделках с подрядчиком или отсрочке платежа также проверяется связь и риск того, что будущее финансирование будет отличаться от текущей скидки.
Проверка арендной платы и текущих расходов
Ожидаемая арендная плата определяется аналогичными объектами недвижимости и рыночной ситуацией, но при расчете используется консервативное число. Вычтите месяцы без арендной платы, техническое обслуживание, страхование, ремонт и расходы, применимые к владельцу. Если есть дополнительные расходы на здание или недвижимость, они вводятся в модель.
Налогообложение дохода от аренды следует уточнить отдельно у профессионала. Калькулятор на сайте не определяет НДФЛ.
Проверка финансирования
Сравнение предложений производится на одну и ту же сумму, за тот же период и с одинаковыми скидками. Проверьте первоначальное погашение, прогнозируемую общую стоимость, подверженность изменениям индекса и процентных ставок, комиссии и гибкость при погашении или изменении в будущем.
Для инвестиционной квартиры потолок ставки финансирования составляет до 50%, но банк может одобрить и меньшую ставку. Даже если сумма соответствует потолку, коэффициент погашения и личные данные могут ограничить кредит.
Усложнение тестирования сценариев
Запустите хотя бы один сценарий, в котором:
- Арендная плата ниже, чем ожидалось.
- Еще месяц без арендатора.
- Обслуживание выше.
- Возврат увеличивается на маршрутах, которые могут измениться.
- Добавляются единоразовые расходы.
Важным результатом является не только доходность, но и ежемесячная сумма, которую инвестор должен будет завершить, и резерв, который останется после сделки.
Карта принятия решений перед подписанием
В конце проверки у вас должна быть общая цена, необходимый капитал, источники и сроки, сценарий финансирования, базовый поток, строгий поток, открытые вопросы и условия, которые не следует оставлять после подписания. Если один из компонентов неизвестен, он отмечается как пробел и не получает оптимистичной скидки.
Подвинься Тест на готовность инвестора и дальше Калькулятор инвестиций в недвижимость. Для создания личной карты финансирования вы можете обратитьсяСопровождение инвесторов в недвижимость Ailon.
