Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Основное правило
Банк не финансирует квартиру полностью. Он всегда будет требовать, чтобы вы сами принесли часть денег, и это то, что называется собственным капиталом.
Положение в Израиле устанавливает верхний предел ипотеки в зависимости от типа покупателя:
| Тип покупателя | Максимальная ипотека | Требуется акционерный капитал |
|---|---|---|
| первая квартира | 75% от стоимости недвижимости | 25% и более |
| Улучшители жилья | 70% от стоимости недвижимости | 30% и более |
| Инвестиционная недвижимость | 50% от стоимости недвижимости | 50% или более |
Обратите внимание: проценты рассчитываются по стоимость недвижимости и не по цене контракта. Обычно это одно и то же, но не всегда, и именно эта разница делает цену арендатора особенным случаем.
Цена за одного арендатора: большое исключение
Победители конкурса арендаторов покупают квартиру по цене ниже рыночной. Банк рассчитывает ипотеку по Стоимость недвижимости на свободном рынке, а не в соответствии со скидкой, которую вы платите.
Допустим, квартира, договорная цена которой составляет 900 000 шекелей, а оценщик оценивает ее рыночную стоимость в 1 200 000 шекелей. Возможная ипотека составляет 75% от рыночной стоимости, то есть до 900 000 шекелей.
Разница между ценой контракта и стоимостью продавца может уменьшить акционерный капитал, необходимый для определенных планов, при условии соблюдения действующих инструкций и политики банка. Не рассчитывайте на единую сумму: проверьте цену квартиры, правила программы, оценки, возможные гранты и необеспеченные расходы.
Что считается капиталом?
Банк признает следующие источники:
Ликвидные сбережения — чеки, депозиты, планы сбережений.
Фонд непрерывного образования — утечка или может быть выпущена. Один из самых распространенных источников.
Резервные фонды и пенсионные фонды — в пределах лимитов, а иногда и с налоговыми последствиями.
Подарок от родителей или родственников — Полностью законно, но требует подтверждения происхождения и обычно подписанного подарочного письма.
Доходы от продажи имущества — Предыдущая квартира, машина, другое имущество.
Обременение существующего имущества — Имущество, принадлежащее вам или членам семьи, давшим согласие на залог.
что бы не делать
Не берите кредит за неделю до подачи заявки. Банк видит выписки по счету. Кредит, полученный за день до подачи заявления, выглядит именно так, как есть, и вредит дважды: и как обязательство, снижающее возможность погашения, и как доверие к делу.
Не забывайте о сопутствующих расходах. Собственный капитал – это не только разница между ценой квартиры и ипотеки. Нужно добавить:
- Налог на покупку, если применимо
- Гонорары адвоката
- Брокерские комиссии
- оценки
- Сборы и регистрация
- Мебель и переход
На практике это на десятки тысяч шекелей больше. Те, кто планирует ровно минимум, оказываются в стрессе совсем не в тот момент.
Не опустошайте счет до нуля. Банк, который видит, что после покупки у вас ничего не осталось, рассматривает это как риск. Не менее важно: вам нужна подушка безопасности для самой жизни.
Как увеличить капитал
Если вам не хватает, есть несколько реальных направлений.
Выпуск каналов сбережений. Фонд обучения ликвидности является самым дешевым источником, поскольку он не имеет процентов и не влияет на коэффициент погашения.
продажа недвижимости. Вторая машина, наследство, бизнес-техника.
Помощь семье. Подарок лучше кредита, потому что подарок не считается обязательством.
Обременение имущества родителей. Позволяет получить более высокое финансирование, не тратя наличные. Требуется полное согласие и понимание риска для обеих сторон.
Подарок запланирован. Иногда правильный ответ — подождать шесть месяцев, погасить счет и накопить в установленном порядке. Банк видит закономерность регулярных сбережений и оценивает ее благоприятно.
Ошибка, которая стоит дороже всего
Люди сосредотачиваются на вопросе «сколько мне нужно» и упускают более важный вопрос: Откуда берутся деньги и как они выглядят в файле?.
Два человека с одинаковыми 400 000 шекелей могут получить в банке совершенно разные ответы. Один накопил их на протяжении многих лет по регулярной схеме, другой добавил их из трех кредитов за последний месяц. Сумма та же, риск в глазах банка совершенно другой.
Итог
Капитал – это не просто число. — это ваша финансовая история в том виде, в котором ее читает банк.
Прежде чем бежать экономить больше, стоит проверить, сколько вам действительно нужно, из каких источников вы можете дополнить и во что обходится вам каждый источник по отношению к отдаче. Иногда оказывается, что вы ближе, чем думали.
Думайте о полной картине
Проверьте возможную ставку финансирования bКалькулятор эквити и добавьте сопутствующие расходы с помощью Калькулятор стоимости покупки квартиры. Результат калькулятора не является одобрением кредита.
