Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Кредитное плечо само по себе не является хорошим или плохим
Кредитное плечо может позволить совершить покупку с использованием части капитала, но оно увеличивает зависимость от денежного потока и текущего дохода. Чем выше доход по отношению к доходу и ренте, тем больше небольшая ошибка в предположениях влияет на инвестора.
Правильная проверка не заканчивается вопросом о том, готов ли банк предоставить кредит. Она исследует, сможет ли инвестор служить ей даже в период спада, не рассчитывая на быструю продажу или рост стоимости.
Четыре сценария, которые стоит запустить
| сценарий | Изменение для тестирования | Что он обнаруживает? |
|---|---|---|
| Низкая аренда | Снижение от 5% до 10% | Зависимость от оптимистичной стоимости аренды |
| Не занято | Один-два дополнительных месяца без арендатора | Чувствительность к текучести арендаторов |
| необычные расходы | Капитальный ремонт или более серьезное техническое обслуживание | Необходим резерв жидкости |
| Изменение процентной ставки | Восхождение по разным маршрутам | Чувствительность погашения к стоимости кредита |
Диапазоны являются отправной точкой для планирования, а не прогноза. Они должны быть адаптированы к типу недвижимости, ее состоянию, структуре финансирования и рынку, на котором она расположена.
Три числа, которые необходимо видеть вместе
Ежемесячный поток: Доход после простоя и расходов за вычетом финансовых платежей.
Общий коэффициент возврата: Общая сумма ежемесячных выплат по отношению к располагаемому доходу домохозяйства. Банк проверяет его по своим правилам и документам.
Резервные месяцы: Количество месяцев, в течение которых обязательства можно оплатить даже без доходов от имущества. Это простая метрика дизайна, которая переводит определенную сумму денег во время отклика.
Сделка может принести положительную чистую прибыль, но при этом генерировать отрицательный денежный поток после финансирования. Поэтому не используйте один из номеров отдельно.
Как рассчитать стресс-тест
- Начните с базового сценария с консервативными доходами и расходами.
- Меняйте одну скидку за раз, чтобы понять, какая из них имеет наибольший эффект.
- Затем объедините два-три изменения по отягчающему сценарию.
- Проверьте подачу, обратку и резерв после замены.
- Задокументируйте, какие действия можно предпринять, если сценарий материализуется.
בКалькулятор инвестиций в недвижимость Вы можете ввести снижение арендной платы, изменение процентной ставки и пустые месяцы. Калькулятор изменения процентной ставки Подходит для более целенаправленной проверки остатка кредита.
Что считается предупреждающим знаком?
- Весь ликвидный капитал направляется на покупку и резерва не остается.
- Транзакция считается положительной только в том случае, если нет пустого месяца.
- Погашение основано на будущих доходах, которые банк еще не признал.
- Небольшое повышение процентной ставки создает ежемесячный разрыв, который трудно финансировать.
- Для завершения собственного капитала требуется короткий и дорогой кредит.
- План выхода основан на быстрой продаже по более высокой цене.
Предупреждающий знак не обязательно является поводом для отмены сделки. Это момент, который требует изменения цены, финансирования, резерва или решения.
Стресс-тест на уровне дела
Инвестор, владеющий более чем одним объектом недвижимости, также должен проверять накопление рисков. Два объекта недвижимости могут одновременно пустовать, капитальный ремонт может происходить одновременно с увеличением доходности, а доход от работы может колебаться. Вот почему мы суммируем все доходы, доходы и резервы и запускаем сценарий для всего портфеля.
начать сТест на готовность инвестора. Для анализа финансирования на уровне портфеля вы можете прочитать о Служба сопровождения инвесторов.
