Написано и профессионально проверено командой Ailon Financing Solutions
Чем отличается финансирование инвестиционной квартиры?
Инвестиционная квартира не финансируется как отдельная квартира. Согласно лимитам Банка Израиля, максимальная ставка финансирования покупки инвестиционной квартиры составляет до 50% от стоимости недвижимости, продаваемой банку. Потолок не является гарантией получения кредита. Банк также изучает располагаемый доход, существующие обязательства, кредитные данные, качество активов и политику рисков.
Практический смысл в том, что требуемый капитал не составляет половины стоимости квартиры. Вам необходимо добавить налог на покупку, адвоката, брокерские услуги, если таковые имеются, оценку, ремонт, расходы на финансирование и резерв на периоды, когда доход ниже ожидаемого.
Четыре уровня капитала
- Капитал по цене недвижимости: Разница между ценой покупки и фактически одобренной ипотекой.
- Налоговые и транзакционные расходы: Налог на покупку, профессиональные услуги, регистрация, брокерские услуги и оценки.
- Подготовка недвижимости: Евроремонт, мебель, ремонт и подключение инфраструктуры согласно состоянию квартиры.
- бронировать: Ликвидные деньги на месяцы без арендатора, необычный ремонт или временное увеличение погашения.
Проверьте налог бКалькулятор налога на покупку и общий бюджет bКалькулятор стоимости покупки. Затем войдите в финансы и арендуйте бКалькулятор инвестиций в недвижимость.
Цена сделки относительно стоимости, признанной банком
Банк не обязан рассчитывать финансирование только на основе цены контракта. Если оценка ниже цены, ставка финансирования может быть рассчитана на основе более низкой стоимости. Такая ситуация увеличивает капитал, необходимый для выполнения транзакции.
Именно поэтому вас не должен удовлетворять расчет в 50% от стоимости рекламы. Прежде чем брать на себя обязательства, проверьте цену контракта, разумную стоимость, условия оценки и возможность восполнить пробел, если он возникнет.
Использовать ли существующую недвижимость в качестве источника финансирования
Залог на существующую недвижимость может стать дополнительным источником кредита, но не создает бесплатный капитал. Это увеличивает доходность, подвергает риску другой актив и может снизить будущие возможности финансирования. Решение оценивается по стоимости кредита, коэффициенту погашения, существующему ипотечному балансу, стоимости недвижимости и резерву после сделки.
Корректно сравнить как минимум три альтернативы: использование ликвидного капитала, залог приобретенной недвижимости и кредит под залог уже имеющейся недвижимости. Сравнение производится для одной и той же суммы и за тот же период и включает общую стоимость, а не только первоначальные проценты.
Консервативный ход действий до одобрения сделки
Базовый поток рассчитывается из арендной платы за вычетом расходов и доходов от финансирования. Консервативный сценарий снижает арендную плату, добавляет период без арендатора, увеличивает содержание и проверяет изменение процентной ставки. Если сделка разумна только тогда, когда все предположения оптимистичны, это признак того, что маржа мала.
Увеличение стоимости — это не поток. Это может произойти, а может и не произойти, и оно не покрывает ежемесячные выплаты. Именно поэтому он представлен отдельно и не используется для обоснования постоянного разрыва между доходами и расходами.
Порядок испытаний перед подписанием
- Классифицируйте покупку для целей финансирования и налогообложения.
- Рассчитывает полную стоимость и доступный капитал после резерва.
- Вы получаете первоначальную картину финансирования на основе документов.
- Проверьте оценки и риски в собственности.
- Запускаются базовый сценарий и усугубленный сценарий.
- Согласуйте график платежей с источниками денег.
- Передайте вопросы налогообложения и контрактов соответствующим специалистам.
Вы можете начать сТест на готовность инвестора и продолжатьФинансовая поддержка инвесторов в недвижимость.
