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Pourquoi y a-t-il des frais ?
Cela semble injuste : j’ai contracté un emprunt, je veux le rembourser plus tôt, pourquoi devrais-je le payer ?
La logique est la suivante. Lorsque la banque vous accordait un prêt hypothécaire à taux d’intérêt fixe, elle collectait des fonds pour une période correspondante et à un certain coût. Cela entraînera des bénéfices tout au long de la période. Un remboursement anticipé rompt ce calcul.
Si depuis lors, le taux d’intérêt de l’économie a diminué, la banque devra prêter l’argent qu’elle a reçu à un taux d’intérêt inférieur. La commission le compense pour l'écart.
D'où la règle importante : La commission est dérivée de la direction du mouvement des taux d'intérêt, pas de votre désir de fermer.
En quoi consiste la commission ?
En général, il y a plusieurs composants possibles :
frais de capitalisation. la composante significative. Calculé à partir de la différence entre le taux d'intérêt de votre accord et le taux d'intérêt moyen de l'économie actuelle pour un cours similaire, multiplié par le solde de la dette et le solde de la période. C’est la composante qui peut atteindre des dizaines de milliers de shekels.
frais opérationnels. Un montant petit et fixe, négligeable.
différences de liaison. En titres indexés, jusqu'à l'échéance.
Pas de frais de préavis. Facilement évité : prévenez la banque à l’avance si nécessaire.
En pratique, lorsque l’on parle d’« amende », on entend presque toujours la commission de capitalisation.
Où la commission s'applique et où elle ne s'applique pas
| orbite | frais de capitalisation |
|---|---|
| Prime | généralement pas |
| Taux d'intérêt variable, à proximité d'une station de sortie | généralement pas |
| Taux d'intérêt variable, non fixe | C'est possible |
| Taux d'intérêt fixe non lié | C'est possible, et parfois significatif |
| Taux d'intérêt fixe fixe | C'est possible, et parfois significatif |
C’est justement pour cela que la composition du mix n’est pas qu’une question d’intérêt. Un mélange entièrement permanent semble sûr, mais il vous enferme également : tout changement futur coûtera de l'argent.
Stations de sortie : l'outil que les gens ne connaissent pas
Les taux d'intérêt variables ont des dates fixes auxquelles le taux d'intérêt est mis à jour. ces les gares de départ, et dans lequel vous pouvez payer sans frais de capitalisation.
Une station tous les ans, tous les deux ans ou tous les cinq ans, selon le tracé.
Ceux qui savent quand leurs stations sont ouvertes peuvent planifier le recyclage et économiser la totalité des frais. Ceux qui ne le savent pas, payez.
Vérifiez vos stations. L'information est dans le contrat de prêt hypothécaire. Si vous envisagez de recycler et que la prochaine étape est dans quatre mois, cela vaut parfois la peine d'attendre.
Comment vérifier combien cela va coûter ?
La démarche est simple et gratuite :
- Contactez la banque et demandez Approbation des soldes à éliminer
- La banque délivre un document avec le solde de la dette et le détail des frais, à un certain jour
- Le document est valable un nombre de jours limité
Sans ce document, tout calcul de faisabilité n’est qu’une supposition. Aucun consultant sérieux ne recommandera le recyclage sans le voir.
Le calcul qui détermine
La seule question qui compte :
Les économies attendues sur le reste de la période sont-elles supérieures aux commissions et aux coûts de processus ?
Si la réponse est négative, ne recyclez pas. indiquer.
Et ici, cela vaut la peine de dire quelque chose : un consultant qui reçoit une rémunération pour le recyclage et vous dit que cela n'en vaut pas la peine, est exactement le consultant que vous recherchez. Celui qui recommande un courtier sans présenter le calcul de la commission travaille pour lui, pas pour vous.
De vrais moyens de réduire les frais
Paiement partiel au lieu de complet. Si une seule piste est devenue chère, recyclez-la uniquement. Vous ne paierez que des frais pour cela.
Horaires de la gare de départ. Quelques mois d’attente peuvent permettre d’économiser des dizaines de milliers de shekels.
Répartir dans le temps. Dans certains cas, un remboursement échelonné réduit le montant total des frais.
négociation. Les frais sont calculés selon une formule, mais les conditions que vous recevrez dans la nouvelle banque sont négociables, et parfois une banque qui vous souhaite est prête à couvrir une partie du coût avec un meilleur taux d'intérêt.
Comment éviter le problème en premier lieu
Le plus intelligent c'est d'y penser le jour où tu prends l'hypothèque, pas cinq ans plus tard.
Une mixité construite en pensant à la flexibilité future vous laisse des portes ouvertes. Une combinaison construite uniquement en fonction du taux d’intérêt le plus bas du moment pourrait vous enfermer.
La question que vous devez poser au consultant lors de la construction du mix : "Si dans quatre ans je veux changer quelque chose, combien cela me coûtera-t-il ?"
Ceux qui n’ont pas de réponse claire à cette question n’ont pas construit de mix pour vous. Il a choisi les taux d'intérêt pour vous.
L'essentiel
Les frais de paiement anticipé ne constituent ni une amende ni une pénalité. Il s’agit d’un calcul qui peut être vérifié à l’avance et gratuitement.
Avant de recycler, demandez les soldes de liquidation. Si les économies sont supérieures aux frais, allez-y. Sinon, attendez le prochain arrêt.
Un test pratique avant une décision
Saisissez les données du prêt bLe calculateur de cycle hypothécaire Et comparez les économies, les coûts et la période de récupération attendus. Pour le contexte complet, lire aussi Le guide du cycle hypothécaire.
