Rédigé et révisé professionnellement par l'équipe Ailon Financing Solutions
La règle de base
La banque ne finance pas entièrement un appartement. Il exigera toujours que vous apportiez vous-même une partie de l’argent, et c’est ce qu’on appelle l’équité.
La réglementation en Israël fixe un plafond pour le prêt hypothécaire en fonction du type d'acheteur :
| Le type d'acheteur | Hypothèque maximale | Fonds propres requis |
|---|---|---|
| premier appartement | 75% de la valeur du bien | 25% ou plus |
| Améliorateurs de logements | 70% de la valeur du bien | 30% ou plus |
| Bien immobilier locatif | 50% de la valeur du bien | 50 % ou plus |
Attention : les pourcentages sont calculés en fonction la valeur de la propriété et non selon le prix du contrat. Ce sont généralement les mêmes, mais pas toujours, et c’est précisément cette différence qui fait du prix d’un locataire un cas particulier.
Prix par locataire : la grande exception
Les locataires gagnants achètent un appartement en dessous du prix du marché. La banque calcule l'hypothèque en fonction La valeur de la propriété sur le marché libre, pas en fonction du prix réduit que vous payez.
Disons qu'un appartement dont le prix contractuel est de 900 000 NIS et qu'un évaluateur estime sa valeur marchande à 1 200 000 NIS. L'hypothèque possible s'élève à 75 % de la valeur marchande, soit jusqu'à 900 000 NIS.
La différence entre le prix du contrat et la valeur du vendeur peut réduire les fonds propres requis dans certains plans, sous réserve d'instructions valides et de la politique bancaire. Ne vous fiez pas à un montant uniforme : vérifiez le prix de l'appartement, le règlement du programme, les évaluations, les éventuelles subventions et les dépenses non financées.
Qu’est-ce qui est considéré comme l’équité ?
La banque reconnaît les sources suivantes :
Épargne liquide — chèques, dépôts, plans d'épargne.
Fonds de formation continue — fuite ou peut être libéré. L'une des sources les plus courantes.
Fonds de prévoyance et fonds de pension — dans certaines limites, et parfois avec des conséquences fiscales.
Un cadeau des parents ou des proches — Tout à fait légitime, mais nécessite une preuve d'origine et généralement une lettre cadeau signée.
Produit de la vente d'un bien — Ancien appartement, voiture, autre propriété.
Charge d'une propriété existante — Biens qui vous appartiennent ou appartiennent à des membres de votre famille qui acceptent de mettre en gage.
quoi que ce soit à ne pas faire
Ne contractez pas de prêt une semaine avant la demande. La banque voit les relevés de compte. Un prêt conclu la veille du dépôt de la demande ressemble exactement à ce qu'il est, et cela fait doublement mal : à la fois en tant qu'engagement qui réduit la capacité de remboursement, et aussi en tant que crédibilité du dossier.
N'oubliez pas les coûts associés. La valeur nette ne correspond pas seulement à la différence entre le prix de l’appartement et le prêt hypothécaire. Il faut ajouter :
- Taxe d'achat, le cas échéant
- Honoraires d'avocat
- Frais de courtage
- évaluations
- Tarifs et inscription
- Meubles et transition
En pratique, cela représente des dizaines de milliers de shekels de plus. Ceux qui planifient exactement le minimum se retrouvent stressés exactement au mauvais moment.
Ne videz pas le compte à zéro. Une banque qui voit qu’après l’achat vous n’avez plus rien, considère cela comme un risque. Tout aussi important : vous avez besoin d’un coussin de sécurité pour la vie elle-même.
Comment augmenter les capitaux propres
Si vous en manquez, il existe de véritables directions.
Libération des canaux d'épargne. Un fonds de formation de liquidités est la source la moins chère, car il n’a aucun intérêt et n’a aucun impact sur le taux de remboursement.
vente de propriété. Deuxième voiture, biens hérités, matériel professionnel.
Aide aux familles. Un don vaut mieux qu’un prêt, car un don n’est pas considéré comme une obligation.
Charge des biens des parents. Vous permet d’obtenir un financement plus élevé sans dépenser d’argent. Nécessite un accord total et une compréhension du risque pour les deux parties.
Le don est prévu. Parfois, la bonne réponse est d’attendre six mois, de régler le compte et d’épargner de manière ordonnée. La banque constate un modèle d’épargne régulière et le tarife favorablement.
L'erreur qui coûte le plus cher
Les gens se concentrent sur la question « de quelle quantité ai-je besoin » et passent à côté de la question la plus importante : D’où vient l’argent et comment apparaît-il dans le dossier ?.
Deux personnes disposant du même montant de 400 000 NIS peuvent obtenir des réponses complètement différentes de la part de la banque. L’un les a épargnés au fil des années de manière régulière, l’autre les a ajoutés grâce à trois prêts au cours du mois dernier. Le montant est le même, le risque aux yeux de la banque est complètement différent.
L'essentiel
L'équité n'est pas qu'un chiffre. est votre histoire financière telle que la banque la lit.
Avant de courir pour épargner davantage, il vaut la peine de vérifier de combien vous avez réellement besoin, de quelles sources vous pouvez compléter et ce que chaque source vous coûte par rapport au rendement. Parfois, il s’avère que vous êtes plus proche que vous ne le pensiez.
Pensez à l'image complète
Vérifiez le taux de financement possible bCalculateur d'équité et additionnez les dépenses associées à l'aide de Calculateur du coût d'achat d'un appartement. Le résultat d’un calculateur ne constitue pas une approbation de crédit.
