Rédigé et révisé professionnellement par l'équipe Ailon Financing Solutions
Commencez par la destination et non par le type de prêt
Avant de choisir une voie de financement, définissez ce que la transaction est censée réaliser, quel est l'horizon de détention, combien de liquidités doivent rester et ce qui peut arriver dans les années à venir. Un investisseur qui envisage un nouvel achat a besoin d’une flexibilité différente de celle d’un investisseur qui envisage de conserver une propriété pendant une longue période.
L’objectif n’est pas une prévision de rendement. Il s'agit d'un cadre permettant de prendre des décisions concernant le capital, le rendement, la durée et le risque.
La carte du portefeuille financier
centres dans une table :
- La valeur de chaque propriété et le solde du prêt y afférent.
- Date de remboursement mensuel et de changement du taux d’intérêt pour chaque itinéraire.
- Revenus locatifs après non occupation et charges.
- Revenu disponible qui ne dépend pas des actifs.
- Capital liquide et réserve non destinés à l'achat.
- Des engagements courts et longs.
- Des paiements importants attendus dans les années à venir.
La carte permet de voir si une nouvelle transaction répartit le risque ou le concentre, et si elle ajoute du flux ou nécessite une réalisation régulière.
Quatre décisions qui façonneront le prochain accord
Quel capital mettre
Plus de capital peut réduire le remboursement et les frais d’intérêt. Moins de capital peut préserver la liquidité, mais augmente la responsabilité. La décision est prise après séparation du capital d'achat, des frais de transaction et de la réserve.
À partir de quel actif financer
Lorsque des actifs existent, différentes alternatives de privilège et de financement peuvent être examinées. Chaque alternative affecte le coût, le risque et la flexibilité. La propriété ne doit pas être considérée comme une source d’argent gratuit.
Pour quelle période déployer
Une longue période peut diminuer le rendement initial mais augmenter le coût total. Une période courte réduit les années d'intérêt mais peut alourdir le flux. Comparez selon la même hypothèse de taux d'intérêt et selon la capacité du portefeuille à résister au changement.
Quelle réserve à laisser
Une réserve n’est pas un excédent accidentel. Cela fait partie du plan de financement. Elle est déterminée en fonction du montant des remboursements, de la stabilité des revenus, de l'état du patrimoine et des dépenses pouvant apparaître ensemble.
ordre d'utilisation du capital
Il n'existe pas d'ordre qui convienne à tous les investisseurs, mais il existe un principe clair : ne pas utiliser l'argent destiné aux impôts, aux dépenses contractuelles ou à une réserve comme s'il était disponible pour le prix du bien immobilier. Les montants engagés sont d'abord alloués, puis les alternatives sont comparées au capital restant.
Compléter les fonds propres par un prêt supplémentaire augmente le passif et peut nuire au taux de remboursement. Il doit apparaître dans le modèle dans son intégralité et ne pas se cacher en dehors du calcul du prêt hypothécaire.
Vérifier la prochaine transaction sans supposer qu'elle sera approuvée
Il est possible d'examiner comment le nouveau remboursement affectera le revenu disponible et la réserve, mais il n'y a aucun moyen de garantir aujourd'hui la décision d'une banque dans le futur. Les instructions, les taux d'intérêt, la valeur des actifs et les données de l'emprunteur sont susceptibles de changer.
Une bonne stratégie ne garantit donc pas un autre accord. Il évite autant que possible l’épuisement total des liquidités et du remboursement, et documente les conditions qui devraient être remplies pour envisager des progrès.
Panneau de contrôle trimestriel pour l'investisseur
Même sans nouvel achat, il est possible de consulter les soldes, les remboursements, les taux d'intérêt variables, les revenus, les dépenses et la réserve une fois par période. Il n'est pas nécessaire de publier une date sur le site Web ou de saisir des informations personnelles dans le système. L’objectif est de détecter les changements le plus tôt possible et de ne pas prendre de décision uniquement lorsque la pression est créée.
utiliser leLe calculateur d'investissement immobilier Pour tester des scénarios, bCalculateur de variation de taux d'intérêt pour tester la sensibilité etLe test de préparation des investisseurs pour cartographier les lacunes. Pour la planification au niveau du portefeuille, lisez Accompagner les investisseurs immobiliers.
