Rédigé et révisé professionnellement par l'équipe Ailon Financing Solutions
L’effet de levier n’est ni bon ni mauvais en soi
L'effet de levier peut permettre un achat en utilisant une partie du capital, mais il augmente la dépendance à l'égard des flux de trésorerie et des revenus courants. Plus le rendement par rapport aux revenus et au loyer est élevé, plus une petite erreur d’hypothèse affecte l’investisseur.
Le test correct ne se limite pas à la question de savoir si la banque est prête à accorder le prêt. Elle examine si l'investisseur peut la servir même dans une période de faiblesse, sans compter sur une vente rapide ou une augmentation de valeur.
Quatre scénarios qui valent la peine d'être exécutés
| scénario | Changement pour les tests | Que découvre-t-il ? |
|---|---|---|
| Loyer bas | 5% à 10% de réduction | Dépendance à un prix de location optimiste |
| Non occupé | Un ou deux mois supplémentaires sans locataire | Sensibilité au turnover des locataires |
| dépense inhabituelle | Réparation majeure ou entretien supérieur | Réserve de liquide nécessaire |
| Changement de taux d'intérêt | Ascension par différents itinéraires | La sensibilité du remboursement au coût du crédit |
Les fourchettes constituent un point de départ pour la planification et non une prévision. Ils doivent être adaptés au type de bien, à son état, au mix de financement et au marché dans lequel il se situe.
Trois chiffres à voir ensemble
Flux mensuel : Les revenus après inoccupation et dépenses, moins les versements de financement.
Taux de rendement total : Le total des remboursements mensuels par rapport au revenu disponible du ménage. La banque l'examine selon ses propres règles et documents.
Mois de réserve : Le nombre de mois pendant lesquels les obligations peuvent être payées même sans revenus de la propriété. Il s’agit d’une mesure de conception simple qui traduit une somme d’argent en temps de réponse.
Une transaction peut générer un rendement net positif tout en générant un flux de trésorerie négatif après le financement. N’utilisez donc pas un seul des chiffres.
Comment calculer le test de résistance
- Commencez par un scénario de base avec des revenus et des dépenses prudents.
- Modifiez une remise à la fois pour comprendre ce qui a le plus d’impact.
- Combinez ensuite deux ou trois changements dans un scénario aggravant.
- Vérifiez le débit, le retour et la réserve après le changement.
- Documentez les mesures qui peuvent être prises si le scénario se matérialise.
בLe calculateur d'investissement immobilier Vous pouvez saisir une diminution de loyer, un changement de taux d'intérêt et des mois vides. Calculateur de variation de taux d'intérêt Convient pour un examen plus ciblé du solde du prêt.
Qu’est-ce qui est considéré comme un signe d’avertissement ?
- Tout le capital liquide est destiné à l'achat et il ne reste aucune réserve.
- La transaction n'est positive que s'il n'y a pas de mois vide.
- Le remboursement est basé sur les revenus futurs que la banque n'a pas encore reconnus.
- Une légère augmentation des taux d’intérêt crée un écart mensuel difficile à financer.
- Un crédit court et coûteux est nécessaire pour compléter les capitaux propres.
- Le plan de sortie repose sur une vente rapide à un prix plus élevé.
Un signe d’avertissement n’est pas nécessairement une raison pour annuler une transaction. C'est un point qui nécessite un changement de prix, de financement, de réserve ou de décision.
Test de résistance au niveau du cas
Un investisseur possédant plusieurs biens immobiliers doit également vérifier l’accumulation des risques. Deux propriétés peuvent rester vides en même temps, une réparation majeure peut avoir lieu parallèlement à une augmentation du rendement et les revenus du travail peuvent fluctuer. C'est pourquoi nous additionnons tous les rendements, revenus et réserves et exécutons un scénario sur l'ensemble du portefeuille.
commencer parTest de préparation des investisseurs. Pour une analyse de financement au niveau du portefeuille, vous pouvez lire sur Le service d'accompagnement pour les investisseurs.
