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Qu’est-ce qui est différent dans le financement d’un appartement d’investissement ?
Un appartement d’investissement ne se finance pas comme un appartement individuel. Selon les limites de la Banque d'Israël, le taux de financement maximum pour l'achat d'un appartement d'investissement peut aller jusqu'à 50 % de la valeur du bien vendu à la banque. Le plafond ne constitue pas une garantie d’obtention d’un prêt. La banque examine également le revenu disponible, les passifs existants, les données de crédit, la qualité des actifs et la politique de risque.
La signification pratique est que le capital requis ne représente pas la moitié du prix de l’appartement. Il faut y ajouter la taxe d'achat, un avocat, le courtage s'il y a lieu, les évaluations, la rénovation, les frais de financement et une réserve pour les périodes où les revenus sont inférieurs aux prévisions.
Les quatre niveaux d’équité
- Capital pour le prix du bien : La différence entre le prix d’achat et le prêt hypothécaire réellement approuvé.
- Frais fiscaux et de transaction : Taxe d'achat, services professionnels, inscription, courtage et évaluations.
- Préparation du bien : Rénovation, mobilier, réparations et raccordements aux infrastructures selon l'état de l'appartement.
- réserve: De l'argent liquide pendant des mois sans locataire, une réparation inhabituelle ou une augmentation temporaire du remboursement.
Vérifiez la taxe bCalculateur de taxe d'achat et le budget total bCalculateur de coût d'achat. Entrez ensuite les finances et le loyer bLe calculateur d'investissement immobilier.
Le prix de la transaction par rapport à la valeur reconnue par la banque
La banque n’est pas tenue de calculer le financement uniquement en fonction du prix contractuel. Si la valorisation est inférieure au prix, le taux de financement peut être dérivé de la valeur inférieure. Une telle situation augmente les capitaux propres requis à l’approche de l’exécution de la transaction.
C’est pourquoi il ne faut pas se contenter du calcul de 50% du prix publicitaire. Avant de vous engager, vérifiez le prix du contrat, la valeur raisonnable, les modalités des expertises et la possibilité de combler une lacune si elle se présente.
Utiliser ou non une propriété existante comme source de financement
Un privilège sur une propriété existante peut constituer une source de crédit supplémentaire, mais ne crée pas de capital sans frais. Cela augmente le rendement, expose un autre actif au risque et peut réduire la capacité de financement future. La décision est évaluée en fonction du coût du crédit, du taux de remboursement, du solde hypothécaire existant, de la valeur du bien et de la réserve après la transaction.
Il est correct de comparer au moins trois alternatives : l’utilisation de capitaux liquides, une hypothèque sur le bien acheté et un crédit sur un bien existant. La comparaison est faite pour le même montant et la même période, et inclut le coût total et pas seulement les intérêts initiaux.
Flux conservateur avant l’approbation de l’accord
Flux de base calculé à partir du loyer moins les charges et les rendements du financement. Un scénario conservateur réduit le loyer, ajoute une période sans locataire, augmente l'entretien et vérifie un changement d'intérêt. Si l’accord n’est raisonnable que lorsque toutes les hypothèses sont optimistes, c’est le signe que la marge est faible.
Une augmentation de valeur n’est pas un flux. Cela peut se produire ou non, et cela ne finance pas le remboursement mensuel. C'est pourquoi il est présenté séparément et ne sert pas à justifier un écart permanent entre les recettes et les dépenses.
L'ordre des tests avant de signer
- Classer l’achat à des fins de financement et fiscales.
- Calcule le coût total et les capitaux propres disponibles après réserve.
- Vous obtenez une première image de financement basée sur des documents.
- Vérifiez les évaluations et les risques de la propriété.
- Un scénario de base et un scénario aggravé sont exécutés.
- Coordonner le calendrier de paiement avec les sources d’argent.
- Transférez les questions fiscales et contractuelles aux professionnels appropriés.
Vous pouvez commencer parLe test de préparation des investisseurs et continuer àSoutien financier aux investisseurs immobiliers.
