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salutations Et maintenant le travail commence
Gagner à la loterie des prix pour un locataire est une réelle opportunité d'acheter un appartement à un prix nettement inférieur au prix du marché. Il s'agit également d'un processus complexe avec des calendriers stricts, et la plupart des gagnants y arrivent sans expérience préalable.
Ce guide passe en revue ce qu'il est important de savoir, dans le bon ordre des opérations.
Pourquoi l’hypothèque au prix du locataire fonctionne-t-elle différemment ?
C’est le point qui échappe à la plupart des gens.
Dans les programmes publics de logement, il existe des règles de valeur spéciales qui peuvent permettre à la banque de reconnaître une valeur différente du prix contractuel, sous réserve des instructions de la Banque d'Israël, des évaluations et des plafonds valides. Le taux de financement réel est également déterminé en fonction de la classification de la transaction, de la capacité de remboursement et de la politique bancaire.
Exemple numérique :
| paramètre | montant |
|---|---|
| prix du contrat | 1 500 000 shekels |
| Une valeur que la banque est prête à reconnaître | Déterminé selon les instructions, le plan et les évaluations |
| Plafond de financement réglementaire | ne constitue pas une approbation de crédit et ne garantit pas le montant total |
| Fonds propres requis | La différence non financée, plus les dépenses et la réserve |
Lorsque la banque reconnaît une valeur supérieure au prix contractuel conformément aux règles, cela peut réduire les fonds propres requis par rapport à une transaction normale. Des capitaux provenant de sources approuvées et une capacité de remboursement correspondant au montant du prêt sont toujours nécessaires.
important: Les chiffres ici sont uniquement à titre d’illustration. Les données exactes varient selon le projet, les expertises et la banque.
De combien de fonds propres avez-vous réellement besoin ?
Il n’existe pas de minimum uniforme qui convienne à chaque gagnant. Le montant dépend du prix de l'appartement, de la valeur reconnue par la banque, des instructions du programme, des subventions possibles, du taux de financement approuvé et des frais de transaction.
Si vous n'avez pas le montant en espèces, il existe des sources de paiement acceptables :
- Fonds de formation liquides
- Prêts extérieurs
- Aide des parents
- Charge d'une propriété existante
Chaque source a un effet différent sur le taux de remboursement calculé par la banque. Un prêt externe, par exemple, est considéré comme un passif et réduit le prêt hypothécaire que vous pouvez obtenir. La combinaison doit donc être planifiée à l’avance.
Le planning est déterminé dans le projet et le dossier
| scène | durée |
|---|---|
| Conférence d'information | point de départ |
| Choisir un appartement | Selon la convocation et le règlement du projet |
| Signature d'un contrat | selon la date communiquée aux gagnants |
| Exécution de l'hypothèque | Selon l'échéancier de paiement, la banque, les expertises et les garanties |
Deux points critiques :
- Fortement recommandé Obtenez l’approbation de principe et vérifiez la capacité avant de signer le contrat
- ça vaut le coup Arrivez avec un tableau de financement dès la phase de sélection de l'appartement
La raison du deuxième point est simple : sans savoir combien d’argent vous gagnerez, vous choisissez aveuglément un appartement.
Quel appartement choisir dans le projet
C’est un aspect que la plupart des gagnants sous-estiment, et à juste titre.
Au sein d'un même projet, il existe des différences significatives entre les appartements : étage, directions de l'air, aménagement intérieur, emplacement dans le bâtiment, potentiel d'amélioration future. Exactement le même prix, mais une valeur complètement différente.
Le choix affecte deux choses : comment vous vivrez dans l’appartement et combien il vaudra lorsque vous souhaiterez le vendre.
Les quatre étapes du processus de financement
Étape 1 : Apprendre à connaître et construire un profil financier Analyse des capacités et des besoins financiers. Première consultation gratuite.
Étape 2 : Planifier le budget d'achat Fonds propres, hypothèques et autres sources. A ce stade, sont calculés le revenu disponible, les obligations existantes, la capacité de remboursement et la mensualité souhaitée.
Étape 3 : Obtention de l’approbation de principe Constitution d'un dossier et dépôt d'une demande à la banque. La durée du traitement varie selon la banque, l'exhaustivité des documents et la complexité du dossier. L'approbation est conditionnelle à la vérification des données et à l'inspection de la propriété.
Étape 4 : Construire un mix Appel d'offres d'intérêts, répartition correcte des années, gestion des remboursements mensuels et sélection du mix de prêts.
La phase collatérale
Après l'exécution de l'hypothèque vient la phase de garantie : signature des documents hypothécaires à la banque, coordination avec l'entrepreneur et réception de la garantie.
L'étendue de l'accompagnement à cette étape est déterminée dans l'offre écrite. Vous devez vous renseigner à l'avance sur ce qui est inclus, qui gère la coordination avec la banque et l'entrepreneur et ce qui est considéré comme un service supplémentaire. Les détails de l'itinéraire apparaissent dansLa page des services.
Les erreurs courantes
- choisir un appartement avant de savoir quel est le budget. L'erreur la plus coûteuse.
- Commencez le processus financier trop tard. Les horaires sont rigides.
- Traiter tous les appartements du projet sur un pied d’égalité. ils ne le sont pas.
- Prenez le mix que la banque propose par défaut. Ceci est un point de départ et non la fin du verset.
- Ne pas vérifier l'effet de chaque source de capitaux propres sur le taux de rendement.
L'essentiel
Le gain peut représenter un avantage important, mais le financement affecte toujours le coût et le risque global au fil des années. La bonne méthode consiste à comparer les scénarios par des chiffres et à ne pas supposer que la remise sur le prix résout la question du remboursement.
Partez du profil financier, pas de l’appartement.
