Évaluations et pré-évaluations hypothécaires : comment éviter un déficit de financement

Pourquoi l'évaluation peut modifier tout le budget

Le prix du contrat est le montant convenu entre l’acheteur et le vendeur. L'évaluation de l'expert est une estimation professionnelle que la banque utilise pour examiner le collatéral et le taux de financement. La Banque d'Israël précise que la valeur aux fins du taux de financement est déterminée en fonction du prix de la propriété ou de l'évaluation d'un évaluateur conformément à la détermination de la banque, et lorsque l'évaluation est supérieure au prix d'achat, le taux de financement est déterminé en fonction du prix.

Le risque principal se crée dans la direction opposée. Si un contrat est signé pour un appartement au prix de 2 000 000 NIS et que l'expert l'évalue à 1 800 000 NIS, un prêt à 75 % peut être calculé pour seulement 1 800 000 NIS. Dans un tel cas, le plafond théorique est de 1 350 000 NIS et non de 1 500 000 NIS, et un écart de fonds propres de 150 000 NIS est créé.

Ceci est une illustration seulement. Le taux de financement réel dépend de la classification de l'achat, des données des emprunteurs, du bien immobilier et de l'approbation de la banque.

Ce qu'un évaluateur immobilier vérifie

L'inspection peut inclure l'emplacement, la superficie, l'étage, l'état de la propriété, les pièces jointes, la planification, les permis, les droits enregistrés, les restrictions, les anomalies de construction et les transactions de comparaison. L'évaluateur évalue également la qualité marchande et la capacité de la banque à réaliser la garantie si nécessaire.

Une évaluation ne constitue pas une approbation juridique, technique ou de conception complète. Un avocat vérifie les droits et obligations, un ingénieur ou un inspecteur en bâtiment vérifie l'état physique et un géomètre vérifie les zones et les limites. Ne remplacez pas un test par un autre.

Quand une évaluation précoce est particulièrement importante

Une évaluation réalisée avant un engagement irrévocable peut réduire l’incertitude dans les cas suivants :

• La transaction nécessite un taux de financement proche du plafond
• Le prix est nettement plus élevé que les offres similaires dans la région
• Il y a des ajouts de construction, des fermetures ou des divisions internes inhabituelles
• Les droits ne sont pas enregistrés comme un appartement régulier à Tabu
• Il s'agit d'une propriété unique, d'une maison privée, d'un domaine ou d'une propriété avec peu de transactions comparables.
• Une partie du paiement doit provenir d'un prêt relais ou de la vente d'un autre bien.
• Il n’existe pas de coussin de fonds propres pour combler un écart dans l’évaluation

Même une pré-évaluation ne garantit pas que la banque approuvera le prêt. Il vérifie principalement le bien immobilier et sa valeur, tandis que l'approbation dépend également des revenus, du passif, des données de crédit et de la politique de souscription.

Commandez uniquement après coordination avec la banque

Dans le cadre de la démarche, la banque soumet une référence et une liste des évaluateurs qu'elle accepte dans le domaine du bien. Commander un évaluateur privé avant de recevoir les instructions peut aboutir à un rapport que la banque n'acceptera pas. Il faut donc au préalable obtenir l'accord de principe, demander la liste des évaluateurs et savoir si le rapport peut être utilisé par rapport à d'autres banques.

La Banque d'Israël a mis en place un mécanisme dont le but est de permettre l'utilisation d'une expertise immobilière réalisée suite à une saisine d'une banque également dans une autre banque, sous réserve des conditions et du fait qu'il n'y a pas de motif raisonnable de refus. Avant de vous appuyer sur le rapport, vous devez obtenir l'autorisation de la banque à laquelle vous comptez transférer la demande.

C'est ainsi que nous nous préparons avant la visite

Il convient de préparer pour l'expert le contrat ou projet d'achat, le projet tabou ou confirmation de droits, le projet, le permis de construire, les plans, les informations sur les liaisons et les documents concernant les ajouts ou modifications. Un document manquant peut retarder le rapport ou provoquer une réserve qui affecte le processus.

Si une anomalie, une incohérence dans le domaine ou une difficulté d'enregistrement est découverte, n'essayez pas de « résoudre » le problème par une évaluation optimiste. Le constat doit être transmis à l'avocat et au conseiller en financement et la signification doit être vérifiée avant d'aller de l'avant.

Vérifier le déficit de financement avant de signer

Un scénario prudent peut être réalisé avec Calculateur d'hypothèque maximale: saisissez la valeur conservatrice et pas seulement le prix du contrat. Utilisez ensuite leLe calculateur de coût complet pour l'achat d'un appartement S'assurer que les capitaux propres couvrent également les frais fiscaux, d'avocat, de courtage, de rénovation et connexes.

Avant de contacter les banques, il est recommandé de préparer Accord de principe et rassembler les données bSynthèse des besoins de consultation. De cette manière, l’écart d’évaluation peut être examiné dans le cadre de l’ensemble de la transaction et non comme un chiffre distinct.

Que faire si l'évaluation est faible

Tout d'abord, le rapport et les données de base sont vérifiés : superficie, liens, état de planification et transactions de comparaison. En cas d'erreur factuelle, il est possible de transférer des documents et de demander un examen selon la procédure de la banque et de l'expert. Un désaccord sur le résultat ne prouve pas à lui seul une erreur.

Si l’évaluation reste basse, les alternatives peuvent inclure une augmentation des capitaux propres, une réduction du prix de la transaction, une modification de la structure de paiement, une autre propriété ou un financement alternatif correspondant à la capacité de remboursement. Un prêt coûteux pour combler la différence peut augmenter le rendement et le ratio de risque, il ne doit donc pas être considéré comme une solution automatique.

Sources officielles

• La réforme pour accroître la transparence et la concurrence dans les prêts hypothécaires, Banque d'Israël
• Facilitation et amélioration des processus de souscription et de remboursement des prêts hypothécaires, Banque d'Israël
• Arrêté de bonne gestion bancaire 329, limitations à l'octroi de prêts au logement