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Qu’est-ce qu’un mix hypothécaire ?
Un mix est la répartition du prêt hypothécaire entre plusieurs taux d’intérêt. Au lieu de prendre un million de shekels sur une seule route, ils sont répartis entre deux à quatre routes qui se comportent différemment lorsque le taux d’intérêt ou l’indice évolue.
L’idée est simple : répartir le risque. Si tout l’argent est concentré sur une seule route et que cette route devient plus chère, vous en absorbez tout le choc.
Les principaux itinéraires
| orbite | avantage | inconvénient |
|---|---|---|
| constante non adjacente | Le remboursement est connu à l'avance pour toute la période | Taux d’intérêt le plus élevé, frais de remboursement anticipé |
| constante liée à l'indice | Un taux d’intérêt inférieur à un taux fixe non lié | Le fonds croît avec l'indice, frais de remboursement anticipé |
| Prime | Relativement bon marché, pas de frais de paiement anticipé | Entièrement exposé aux variations des taux d’intérêt de la Banque d’Israël |
| Changements tous les 5 ans | Faible intérêt initial | Points de sortie définis, incertitude quant à l’avenir |
L'erreur que font la plupart des gens
La plupart des gens commencent par la question « quel taux d’intérêt puis-je obtenir ». C'est la deuxième question, pas la première.
La première question est À quoi voulez-vous que votre vie ressemble dans cinq ans ?. À partir de là, reconstruisez.
Un couple qui prévoit d'avoir un troisième enfant dans les deux prochaines années a besoin d'un remboursement mensuel faible et stable, même au prix d'une période plus longue. Un indépendant ayant des revenus saisonniers a besoin de flexibilité pour un remboursement anticipé sans pénalité. Ceux qui envisagent de vendre l'appartement dans un délai de sept ans n'ont pas besoin de payer de prime pour une certitude de trente ans.
Exactement la même hypothèque, trois combinaisons complètement différentes.
Le numéro que personne ne te montre
Le taux de retour est l'outil le plus simple pour comprendre si votre mix est bon :
- Mélange inégalé: peut présenter un versement initial favorable mais une exposition élevée à l'indice, aux intérêts ou aux frais de sortie
- Un mix planifié: sera examiné en fonction du rendement, du coût total, du solde, de la flexibilité et du risque dans différents scénarios
Sur une hypothèque d'un million de shekels, cela représente un écart de 200 000 à 300 000 shekels tout au long de la période.
Ce n’est pas de l’argent que la banque abandonne par méchanceté. C'est de l'argent trouvé dans la différence entre un mix construit en dix minutes et un mix construit correctement.
Les quatre variables qui déterminent les conditions
La banque ne s’intéresse pas uniquement au taux d’intérêt. Les conditions hypothécaires découlent d’une combinaison de :
- Données de l'emprunteur — Âge, état civil, éducation, expérience professionnelle
- Les caractéristiques du prêt — montant, durée, ratio de financement
- données de transaction — Le prix du bien par rapport à la valeur marchande
- Conditions de propriété — Type, localisation, statut d'enregistrement
Une amélioration de l’un d’eux affecte tous. C'est pourquoi un sac correctement préparé et présenté bénéficie de meilleures conditions que le même sac présenté avec négligence.
Écart d’années : le paramètre ignoré
La durée du prêt hypothécaire ne se limite pas à « combien de temps ». Elle est un outil.
- une courte période = remboursement mensuel élevé, intérêts totaux nettement inférieurs
- longtemps = remboursement mensuel faible, intérêts totaux beaucoup plus élevés
Chaque année de réduction du prêt hypothécaire représente une année d’économies qui va dans votre poche. En revanche, une mensualité qui vous étouffe vous fera contracter des emprunts onéreux ailleurs, et cela fait disparaître des économies.
Le point exact réside dans votre véritable capacité de remboursement, et non dans celle qui semble bonne sur le papier.
Qu'est-ce qu'une vente aux enchères de taux d'intérêt et pourquoi est-ce une étape importante
Un appel d'offres sur les taux d'intérêt est un appel organisé à plusieurs banques en même temps, avec le même portefeuille, afin qu'elles puissent rivaliser pour vous.
Cela fonctionne parce qu’une banque qui sait qu’elle est la seule dans le tableau propose ses conditions. Une banque qui sait qu’il y en a trois autres sur la table propose ses conditions avantageuses.
C'est l'étape où intervient la part la plus importante des économies, et c'est quasiment impossible à faire seul : cela nécessite un sac identique et organisé à plusieurs endroits en même temps, savoir qui est flexible sur quel trajet, et un planning serré.
Quand construis-tu le mix ?
Le mix a été construit au cours de la quatrième étape du processus, après l'approbation de principe. L'ordre correct est :
- Apprendre à connaître et construire un profil financier
- Planifier le budget d'achat
- Obtenir l'approbation de principe
- Construire une combinaison de taux d'intérêt et des enchères
- Signature et exécution
- La phase collatérale
Celui qui construit un mélange avant de savoir combien d'argent il gagne, construit sur le sable.
L'essentiel
Un bon mix ne se mesure pas par le taux d’intérêt le plus bas que vous avez obtenu sur un itinéraire. Il est mesuré par le rapport entre ce que vous remboursez et ce que vous avez pris, et si le remboursement mensuel vous permet de vivre la vie que vous souhaitiez.
Si vous ne savez pas quel est le taux de rendement du mix qui vous a été proposé, c'est la première question que vous devriez vous poser.
Examiner le mélange comme une seule unité
Vérifiez le scénario complet dansLe calculateur hypothécaire et comparer les alternatives bCalculateur de comparaison de prêts hypothécaires. La comparaison doit inclure un rendement représentatif, un coût total, une exposition aux intérêts et aux variations d'indice ainsi qu'une flexibilité de remboursement.
