Rédigé et révisé professionnellement par l'équipe Ailon Financing Solutions
La question que tout le monde se pose est fausse
« Quel montant d'hypothèque puis-je contracter ? » C'est une question naturelle, mais elle manque.
La banque ne vous demande pas combien vous voulez. Il pose une question : Quelles sont les chances que vous le rendiez ?. Et pour y répondre, il se penche sur un chiffre au-dessus de tous les autres, le taux de rendement.
Comment est-il calculé ?
Le taux de rendement est une simple division :
Le remboursement mensuel de toutes les obligations ÷ le revenu mensuel disponible
Exemple : un couple avec un revenu net commun de 22 000 NIS. Ils ont un prêt automobile de remboursement de 1 800 NIS. L'hypothèque prévue nécessitera un remboursement de 6 200 NIS.
Remboursement total : 8 000 NIS. Taux de retour : environ 36 pour cent.
L’ordonnance de la Banque d’Israël stipule qu’une banque n’approuvera pas un prêt au logement lorsque le taux de remboursement dépasse 50 pour cent. La Banque d'Israël note que pour une partie importante des prêts, le ratio est de 30 à 40 pour cent. La banque peut fixer un seuil inférieur en fonction des caractéristiques du portefeuille et du risque.
Les trois plafonds qui fonctionnent en même temps
Le montant de l'hypothèque est déterminé non pas par bloc mais par trois, et le plus bas d'entre eux détermine :
le plafond de financement. Jusqu'à 75 pour cent pour un appartement individuel, jusqu'à 70 pour cent pour un appartement de remplacement et jusqu'à 50 pour cent pour un appartement d'investissement, sous réserve de la classification et de la valeur du vendeur selon la directive.
le taux de rendement. Quel montant de remboursement mensuel vous pouvez vous permettre en fonction de vos revenus.
Vos capitaux propres. Combien d’argent devez-vous réellement apporter ?
Beaucoup de gens se concentrent uniquement sur le premier et découvrent trop tard que c’est le second qui les bloque.
Qu’est-ce qui est considéré comme un revenu ?
Tout ce qui entre dans le compte ne compte pas.
Pleinement reconnu : Salaire de base fixe, allocations gouvernementales fixes, pension.
Partiellement vendu : Heures supplémentaires, primes, commissions, loyer d'une autre propriété. La banque les capitalise selon une moyenne et n'en reconnaît parfois qu'une partie.
Peu connu : Revenu disponible, cadeaux, remboursements d'impôts.
Pour les indépendants : Le revenu est déterminé par les cotisations et non par les retraits du compte. Un travailleur indépendant qui poursuit une petite partie de son activité mais déclare un bénéfice élevé sera examiné en fonction du bénéfice déclaré.
Ce qui compte comme engagement
Ici, les gens sont surpris.
- Prêts bancaires et non bancaires
- Location et financement de voitures
- Hypothèques existantes
- aliments
- Les facilités de crédit sont utilisées régulièrement
- Parfois aussi des garanties que vous avez données aux autres
Un moins permanent sur le compte courant n’est pas seulement un handicap. C’est un signe comportemental et la banque l’interprète comme tel.
Comment augmenter le montant ?
Il existe de véritables moyens, et chacun a un prix.
Engagements de clôture. la manière la plus directe. Un prêt de remboursement de 2 000 NIS clôturé libère de l'espace pour un prêt hypothécaire beaucoup plus important. Si vous avez de l’argent de côté, il est parfois préférable de conclure un prêt avec cet argent plutôt que d’augmenter les capitaux propres.
prolongation du délai. Un prêt hypothécaire sur 30 ans nécessitera un remboursement mensuel inférieur à celui d’un prêt hypothécaire sur 20 ans, permettant ainsi un montant plus élevé. Le prix : bien plus d’intérêt en cours de route.
Un autre ajout de prêt. Un parent ou un membre de la famille qui adhère augmente le revenu reconnu. Le prix : il en porte l’entière responsabilité, et cela affecte sa capacité de financement dans le futur.
Organisez le flux à l’avance. Trois à six mois d'un compte organisé, sans moins, avec une épargne régulière, changent l'image que voit la banque.
L'erreur dangereuse
Le plafond approuvé par la banque n’est pas une recommandation. À partir de là, elle est la frontière la banque se sentir mal à l'aise
De nombreuses familles prennent le maximum, puis découvrent que la vie ne s'arrête pas : une éducation, une voiture qui tombe en panne, une année avec des revenus moindres. Une hypothèque prise à la limite ne laisse aucune marge de manœuvre.
Le bon test n'est pas "pour quel montant vais-je être approuvé" mais "avec quel remboursement mensuel puis-je vivre confortablement même dans une année moins bonne".
Pourquoi est-ce lié au mélange ?
Le taux de retour détermine le montant que vous recevrez. Le mix détermine combien vous reviendrez au total.
Il n’existe pas de ratio de coûts fixes qui différencie un mix standard d’un bon mix. Le coût dépend du taux d'intérêt, de la période, des itinéraires et de la liaison. Comparez les mix pour le même montant et la même période et vérifiez le remboursement, le paiement total, le solde en cours de route et l'exposition aux changements.
Cela fonctionne également dans l’autre sens : une bonne combinaison peut réduire le remboursement mensuel, améliorant ainsi le taux de remboursement et ouvrant la porte à un montant plus élevé.
L'essentiel
La banque calcule le risque, pas les désirs. Si vous souhaitez un prêt hypothécaire plus important, la solution n’est pas de demander plus, mais de mieux paraître sur le papier.
Clôture d'un prêt, trois mois de compte propre et présentation ordonnée des revenus. Ce sont des choses qui peuvent être faites, et elles valent plus que n'importe quelle conversation avec le greffier.
Vérifier un scénario personnel bCalculateur d'hypothèque maximale et dansLe calculateur hypothécaire. Le résultat est une estimation et non une approbation de crédit.
