בלי סיבובים
התשובות הישירות ביותר שאנחנו יכולים לתת. בלי ז'רגון, בלי אותיות קטנות, ובלי לנסות למכור לכם משהו באמצע.
בקצרה
מרכז השאלות והתשובות של אילון מרכז את השאלות הנפוצות ביותר על משכנתאות בישראל: כמה הון עצמי צריך, איך בונים תמהיל נכון, מתי כדאי למחזר, כמה עולה יועץ משכנתאות ומה לוחות הזמנים בתהליך. כל תשובה קצרה, ישירה ומבוססת.
בדירה יחידה תקרת המימון הרגולטורית היא עד 75% מהשווי המוכר לבנק, ולכן נדרשים בדרך כלל לפחות 25% הון עצמי ועוד הוצאות. בתוכניות דיור ממשלתיות קיימים כללי שווי והון עצמי מיוחדים, ולכן אין להסתמך על סכום אחיד בלי לבדוק את התוכנית, השמאות והבנק.
הבנקים בוחנים ארבעה דברים: אופי ורצף ההכנסות, מוסר תשלומים והחזרים בעבר, תקינות חשבון הבנק, ונתוני הלווה כמו גיל, מצב משפחתי והשכלה. תנאי המשכנתא נגזרים משילוב של מאפייני הלווה, נתוני העסקה ותנאי הנכס.
אישור עקרוני הוא הצעה מותנית של הבנק, הכפופה לאימות הנתונים, המסמכים והנכס. מומלץ לקבל אותו לפני חתימת חוזה, לבדוק את תקופת שמירת התנאים המופיעה במסמך ולהשאיר זמן להשלמות. משך הטיפול משתנה לפי הבנק, מורכבות התיק ושלמות המסמכים.
ייעוץ עשוי להיות בעל ערך כאשר נדרש לבנות תמהיל, להשוות הצעות או לנהל תיק מורכב. אין סכום חיסכון קבוע שמתאים לכל משכנתא. בודקים את שכר הטרחה מול ההפרש המתועד בהחזר, בעלות הכוללת, בגמישות ובסיכונים בין החלופות.
תמהיל הוא החלוקה של המשכנתא בין מסלולים שונים: ריבית קבועה צמודה, קבועה לא צמודה, פריים ומשתנה. כל מסלול מתנהג אחרת כשהריבית או המדד זזים. תמהיל נכון מפזר סיכון ומתאים את ההחזר החודשי ליכולת ולמטרות שלכם.
מתחילים מהחיים ולא מהריבית. קובעים כמה החזר חודשי אפשר לעמוד בו בנוחות, מהם היעדים לחמש השנים הקרובות, ומה רמת הסיכון שמתאימה לכם. רק אחר כך מחלקים בין המסלולים ופורסים את השנים.
תנאי המשכנתא כוללים חמישה מרכיבים: הרכב ההלוואה בין המסלולים, סוגי ההלוואה, תקופת ההלוואה, שיעורי הריבית וההחזרים החודשיים, ותנאים נוספים כמו עמלות פירעון מוקדם. כל אחד מהם ניתן למשא ומתן.
השוואת ריביות היא פנייה מסודרת לכמה בנקים עם אותם נתונים ואותו תמהיל להשוואה. המטרה היא לקבל הצעות שניתן להשוות באמת, אך אין הבטחה שכל בנק ישתתף או שההצעה הזולה ביותר בריבית תהיה הזולה ביותר בעלות הכוללת.
בתוכניות דיור ממשלתיות עשויים לחול כללי מימון והון עצמי מיוחדים. הסכום בפועל תלוי במחיר החוזה, בשווי שמוכר הבנק, בתוכנית, במענקים ובהוראות התקפות. הלוואה חיצונית אינה הון עצמי חינם והיא מגדילה את ההתחייבויות ואת יחס ההחזר.
בתוכניות דיור ממשלתיות עשויים לחול כללי שווי מיוחדים. הבנק בודק את מחיר החוזה, השווי המוכר לפי ההוראות והשמאות, סיווג העסקה ויכולת ההחזר. תקרת המימון הרגולטורית אינה אישור אוטומטי והסכום בפועל עשוי להיות נמוך יותר.
אין לוח זמנים אחיד. מועדי בחירת הדירה והחתימה נקבעים בפרויקט, וזמן האישור והביצוע תלוי בבנק, במסמכים, בשמאות, בבטוחות ובלוח התשלומים. מומלץ להתחיל בבדיקת יכולת ובאישור עקרוני לפני התחייבות ולהשאיר מרווח להשלמות.
אין צורך להמתין מספר שנים קבוע. כדאי לבדוק מיחזור כאשר הריביות, ההכנסה, ההחזר הרצוי או מטרות המשפחה השתנו. ההחלטה מתקבלת רק לאחר השוואת יתרת ההלוואה, עמלת הפירעון, העלויות, ההצעה החדשה וסך התשלום בתרחישים זהים.
ייתכן שתחול עמלת פירעון מוקדם, בעיקר במסלולים בריבית קבועה. את העמלה יש לחשב מול החיסכון הצפוי לאורך יתרת התקופה. אם המיחזור אינו משתלם, יועץ הגון יגיד לכם זאת מראש ולא ימשיך בתהליך.
לא בהכרח. מיחזור יכול לקצר את התקופה, להאריך אותה או להשאיר אותה כפי שהיא. הבחירה תלויה במטרה שלכם: הורדת ההחזר החודשי, קיצור התקופה או הקטנת סך הריבית המשולמת.
באילון השיחה הראשונה ללא עלות. שכר הטרחה נקבע מראש ובכתב לפי מורכבות התיק, ואינו אחוז מגובה המשכנתא. אנחנו לא מקבלים עמלה מאף בנק, ולכן אין לנו אינטרס לכוון אתכם לגוף מימון מסוים.
פקיד הבנק מייצג בנק אחד ומקבל יעדים מהסניף שלו. יועץ עצמאי פונה לכמה בנקים במקביל ומייצר תחרות אמיתית על הלקוח. שני הצדדים הגונים, אך רק אחד מהם עובד עבורכם בלבד.
הצעת בנק אחד אינה השוואת שוק. יועץ יכול לסייע לבנות תמהיל לפי הצרכים ולהשוות כמה הצעות על בסיס זהה. הערך נמדד בהפרש המתועד בעלות, בהחזר, בגמישות ובסיכון, ולא בהבטחה כללית לריבית או לחיסכון.
כן. המשרדים נמצאים באור יהודה, אך אילון מלווה לקוחות בפריסה ארצית וחלק גדול מהתהליך מתבצע מרחוק. הפגישות הפרונטליות מתקיימות לפי הצורך ובתיאום מראש.
בלי התחייבות
תתקשרו או תשאירו פרטים. נענה על כל שאלה, גם אם בסוף לא תעבדו איתנו.
אנחנו לא מקבלים עמלה מאף בנק. אף פעם.
