למי זה מתאים
- מי שבוחן דירה ראשונה להשקעה ורוצה להבין את העלות האמיתית לפני חתימה
- בעלי נכס קיים שבוחנים רכישת דירה נוספת או שימוש בהון הכלוא בנכס
- משקיעים עם תיק נכסים שרוצים לתכנן מימון, תזרים ורזרבה ברמת התיק כולו
- תושבי חוץ ומשקיעים שהכנסתם או הונם מגיעים מחוץ לישראל
- רוכשים בעסקת קבלן או בדחיית תשלום שצריכים לתכנן את נקודת המימון העתידית
מה כלול בשירות
- מיפוי הנכסים, ההתחייבויות, ההכנסות, ההון הנזיל והרזרבה הדרושה
- חישוב עלות רכישה מלאה, לרבות מס רכישה והוצאות עסקה שהמשקיע מזין
- בחינת שיעור המימון, ההחזר, התזרים והעלות הכוללת של האשראי
- מבחני לחץ לירידה בשכירות, תקופה ללא שוכר, הוצאה חריגה ועליית ריבית
- השוואת חלופות מימון על בסיס הנחות אחידות ולא רק לפי הריבית הנקובה
- תיאום התהליך הפיננסי עם לוח התשלומים, תוך הפניה לעורך דין וליועץ מס לפי הצורך
כמה זמן זה לוקח
משך הליווי נקבע לפי שלב העסקה, זמינות המסמכים, לוח התשלומים וזמני הבנקים. מומלץ להתחיל לפני התחייבות חוזית.
איך בוחנים עסקה
ארבעה עקרונות שמפרידים בין תחושה לבדיקה
עסקה לפני תחזית
מתחילים מהמחיר, המס, ההוצאות והמימון. עליית ערך עתידית נשארת תרחיש ולא בסיס להחלטה.
תזרים לפני תשואה
תשואה ברוטו אינה מספרת אם יישאר כסף בכל חודש לאחר הוצאות, תקופות ריקות והחזרי מימון.
תיק לפני נכס
בודקים כיצד העסקה משפיעה על ההתחייבויות, הרזרבה והיכולת להתמודד עם שינוי או עסקה נוספת.
מבחן לחץ לפני חתימה
מריצים תרחיש מחמיר כדי לראות מה קורה כשהשכירות יורדת, הריבית עולה או מתווספת הוצאה בלתי צפויה.
מסלול העבודה
מחמש שאלות למפת החלטה
- 1
ממפים את נקודת הפתיחה
נכסים קיימים, הון עצמי, התחייבויות, הכנסה פנויה ומטרת ההשקעה.
- 2
בונים עלות עסקה מלאה
מחיר, מס רכישה, עורך דין, תיווך, שמאות, שיפוץ, מימון ורזרבה.
- 3
משווים תרחישי מימון
סכום, תקופה, החזר, עלות כוללת, חשיפה לריבית והשפעה על התזרים.
- 4
בודקים עמידות
תרחיש בסיס ותרחיש שמרני הכולל אי תפוסה, ירידת שכירות ועליית הוצאות או ריבית.
- 5
מתקדמים עם מפת החלטה
הנחות ברורות, מסמכים נדרשים, סדר פעולות ונקודות שדורשות בדיקה משפטית או מיסויית.
מקורות צמיחה מבית אילון
מחלקת המשקיעים שמחברת בין העסקה, המימון והתיק כולו.
מקורות צמיחה מרכזת את בדיקת העסקה, העלויות, המימון, התזרים ומבחני הלחץ. בתוך המחלקה פועל גם מועדון המשקיעים של אילון למשקיעים בתחילת הדרך ולמשקיעים סדרתיים.
כלים פתוחים וללא מסירת פרטים
בדקו את העסקה לפני שמדברים עליה
רכזו עלויות, מס, הון עצמי, משכנתא ושכירות. לאחר מכן הפעילו תרחיש שמרני ובדקו אם נשארת רזרבה אמיתית.
מקורות וכללי זהירות
שיעור מימון מרבי של 50% לדירה להשקעה הוא תקרה ולא אישור. מס, מבנה בעלות וחוזה מחייבים בדיקה פרטנית.
להעמקה לפני החלטה
מדריכים שמתאימים למסלול הזה
רכישת דירה להשקעה
תכנון מימון, מס, תזרים ובדיקות לפני חתימה.
לקריאת המדריך ←העלות המלאה למשקיע
מס רכישה, עורך דין, מימון, תחזוקה ועלויות יציאה.
לקריאת המדריך ←תשואה ותזרים בנדל״ן
חישוב שמרני של הכנסה, הוצאות וחודשים ללא שוכר.
לקריאת המדריך ←מימון דירה שנייה
תקרת מימון, הון עצמי, שמאות ומקורות כסף לעסקה.
לקריאת המדריך ←מינוף ומבחן לחץ
מה קורה לתזרים כשהשכירות יורדת או הריבית עולה.
לקריאת המדריך ←בדיקת עסקה לפני חתימה
מפת בדיקות פיננסית שמחברת חוזה, מס, שמאות ומימון.
לקריאת המדריך ←אסטרטגיה לעסקה הבאה
תכנון ברמת התיק, רזרבה וגמישות למהלכים עתידיים.
לקריאת המדריך ←