כמה הבנק עשוי לממן
בדירה יחידה תקרת בנק ישראל עשויה להגיע עד 75%, לפי הסיווג. בדירה להשקעה התקרה היא עד 50%. בפועל, בנקים עשויים לקבוע לתושבי חוץ שיעור נמוך יותר ולדרוש הון עצמי וכרית ביטחון גדולים יותר.
בקצרה
תושב חוץ יכול לבקש משכנתא לרכישת נכס בישראל, אך האישור ושיעור המימון תלויים במדיניות הבנק, במדינת התושבות, במטבע ההכנסה, בנכס ובמסמכים. תקרת בנק ישראל לדירה יחידה עשויה להגיע עד 75% לפי הסיווג, אך אין בכך הבטחה לתושב חוץ והבנק רשאי להחמיר. בדירת השקעה התקרה היא עד 50%.
רכישת נכס בישראל מחו״ל
מימון לתושבי חוץ דורש תכנון לפני החתימה.
אנחנו מרכזים את התמונה הבנקאית, המיסויית והתזרימית כדי שהעסקה תיבנה סביב מספרים, מסמכים ולוחות זמנים אפשריים.
בודקים מעמד לפני מחיר
תושב חוץ בדרך כלל אינו זכאי אוטומטית למדרגות דירה יחידה. עולה עשוי להיות זכאי להקלה או לסיווג מתאים כאשר מתקיימים תנאי החוק, לרבות המועדים הקבועים. בדיקת מס מקצועית צריכה להיעשות לפני חתימה.
הכנסה בחו״ל, חוב בשקלים
פער בין מטבע ההכנסה למטבע ההחזר יוצר סיכון: שינוי בשער החליפין עלול לייקר את התשלום במונחי מטבע הבית. הבנק עשוי להפחית מההכנסה המוכרת כדי ליצור מרווח ביטחון.
תיק מסמכים
מה כדאי להכין לבנק
דרכון ותעודה מזהה נוספת
אישור תושבות ומספר מס במדינת המגורים
תלושי שכר או דוחות עסקיים ושומות
דפי חשבון בנק ואסמכתאות להון העצמי
דו״ח אשראי או אישור בנקאי, לפי דרישה
חוזה רכישה, נסח או מסמכי הזכויות
תרגום נוטריוני או אפוסטיל, אם נדרש
ייפוי כוח מתאים כאשר פועלים מרחוק
אישור רואה חשבון על הכנסות ונכסים
הרשימה משתנה בין בנקים ומדינות. אין להזמין תרגום או אימות יקר לפני שמקבלים מהבנק רשימת דרישות מדויקת.
שלב אחר שלב
תהליך מימון נכון לתושב חוץ
- 1
מגדירים את העסקה
מחיר, שימוש בנכס, הון עצמי, מדינת תושבות ומטבע ההכנסה.
- 2
בודקים מס ומבנה משפטי
מוודאים עם עורך דין את מס הרכישה, הדיווח, הרישום ודרך החזקת הנכס.
- 3
מכינים תיק בנקאי
מארגנים הכנסות, נכסים, התחייבויות והוכחת מקור הכספים בפורמט שהבנק מקבל.
- 4
מקבלים אישור לפני חוזה
מבקשים אישור עקרוני ובודקים שהנכס ולוח התשלומים מתאימים לתנאים.
- 5
משווים הצעות
משווים ריבית, הצמדה, עמלות, דרישות להעברות מטבע ותנאי פירעון מוקדם.
- 6
מתאמים ביצוע
מסנכרנים בנק, עורך דין, שמאי, מוכר והעברת כספים כדי לעמוד במועדי החוזה.
סיכונים שצריך לתמחר מראש
- שינוי בשער החליפין בין ההכנסה להחזר
- עיכוב בהעברת כספים ובבדיקת מקורם
- מס רכישה גבוה מההנחה הראשונית
- שיעור מימון נמוך מהתקרה הרגולטורית
- צורך בחתימות, אימותים ותרגומים נוספים
- פער בין לוח התשלומים בחוזה לקצב הבנק
תשובות קצרות
שאלות נפוצות של תושבי חוץ
האם תושב חוץ יכול לקבל עד 75% מימון?
תקרת בנק ישראל לדירה יחידה יכולה להגיע עד 75% לפי סיווג העסקה. זו אינה הבטחה לתושב חוץ. כל בנק רשאי להחמיר לפי מדיניותו, מדינת התושבות, המטבע, ההכנסה, הנכס ויכולת הגבייה. בדירה המסווגת להשקעה התקרה היא עד 50%.
האם תושב חוץ משלם מס רכישה כמו בעל דירה יחידה?
בדרך כלל תושב חוץ אינו זכאי אוטומטית למדרגות של דירה יחידה. הזכאות תלויה בתנאי החוק ובמעמד הרוכש. לדוגמה, עולה עשוי להיות זכאי להקלה או לסיווג מתאים אם מתקיימים התנאים והמועדים הקבועים בדין. יש לקבל בדיקת מס מעורך דין או מיועץ מס לפני חתימה.
איזו הכנסה הבנק בודק?
הבנק בוחן הכנסה מוכחת, יציבות תעסוקתית, התחייבויות, היסטוריית אשראי ויכולת להעביר תשלומים לישראל. מסמכים מחוץ לישראל עשויים לדרוש תרגום, אימות או אפוסטיל.
האם אפשר לבצע את התהליך מרחוק?
חלק גדול מהאיסוף, התכנון וההשוואה יכול להתבצע מרחוק. פעולות בנקאיות ומשפטיות מסוימות עשויות לדרוש זיהוי, חתימה בישראל, נוטריון, קונסוליה או ייפוי כוח מתאים.
המידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או התחייבות לקבלת אשראי. יש לבדוק כל עסקה לפי הדין, מעמד הרוכש, הנכס ומדיניות הבנק.
בלי התחייבות
שיחה אחת. שלושים דקות. ללא עלות.
נבין איפה אתם עומדים ונגיד לכם ישר אם יש לכם מה לחסוך. אם אין, נגיד גם את זה.
אנחנו לא מקבלים עמלה מאף בנק. אף פעם.
