נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
משפרי דיור אינם חייבים בהכרח לסגור את המשכנתא הקיימת ולקחת חדשה. אם תנאי ההלוואה הקיימת מתאימים, אפשר לבקש מהבנק להחליף את הנכס המשועבד בנכס החדש. זהו תהליך של גרירת משכנתא.
מה נשאר ומה משתנה
המטרה בגרירה היא לשמור את ההלוואה הקיימת ולהחליף את הבטוחה. הנכס החדש עדיין צריך לעבור בדיקה משפטית ושמאית, והבנק בוחן אם הבטוחות לאחר ההחלפה מתאימות ליתרת ההלוואה ולדרישותיו.
הוראת ניהול בנקאי תקין 451 של בנק ישראל קובעת שהבנק לא יסרב לגרירה ולא ישנה את תנאי ההלוואה אלא מסיבות סבירות, ועליו להודיע ללווה את הסיבה. ההוראה אינה מבטלת את הצורך באישור הנכס, במסמכים ובבטוחות מתאימות.
גרירה מול מיחזור
ההשוואה צריכה להתבצע על אותו סכום ואותה תקופה:
| חלופה | מה בודקים |
|---|---|
| גרירה | שמירת המסלולים הקיימים, התאמת הנכס החליפי, בטוחות ועלויות ביצוע |
| מיחזור | ריבית ותמהיל חדשים, עמלת פירעון מוקדם, עלויות מעבר וגמישות |
| שילוב | גרירת חלק מהיתרה וקבלת מימון נוסף, בכפוף לאישור וליכולת ההחזר |
תנאי ריבית טובים בעבר אינם סיבה מספקת לגרור. בודקים גם הצמדה, תקופה שנותרה, גובה ההחזר, סיכון במסלולים וצרכי המשפחה לאחר המעבר.
פער הזמנים בין העסקאות
האתגר המרכזי הוא סדר התשלומים. אם הדירה הישנה נמכרת לפני שהנכס החדש מוכן לשעבוד, הבנק צריך פתרון לתקופת הביניים. אין להניח מראש איזה פתרון יאושר. מבקשים מהבנק מתווה כתוב ומתאמים אותו עם עורך הדין ועם שני החוזים.
לפני חתימה מרכזים:
- יתרה עדכנית ופירוט מסלולי המשכנתא הקיימת.
- אומדן עמלת פירעון מוקדם.
- חוזי המכירה והרכישה ולוחות התשלום.
- נסח או אישור זכויות של שני הנכסים.
- שמאות או דרישות שמאות לנכס החדש.
- אישור הבנק למתווה הגרירה ולתקופת הביניים.
השתמשו במחשבון המיחזור כדי לבנות חלופת השוואה, ובכלי השוואת המשכנתאות כדי להשוות תשלום כולל, סיכון וגמישות. אם נדרש מימון נוסף, בדקו גם את מחשבון ההחזר.
מקורות רשמיים
- הוראת ניהול בנקאי תקין 451, נהלים למתן הלוואות לדיור
- מילון המונחים של האוצר שלי
- בקשה לרישום משכנתה, משרד המשפטים
המידע כללי. סדר התשלומים, הבטוחות והמסמכים חייבים להיבדק מול הבנק ועורך הדין לפני התחייבות.
