נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
שלושה שמות, שלושה מבני תשלום אפשריים
המונחים בלון, בולט וגישור מתארים הלוואות שבהן חלק גדול מהחוב נשאר לסוף התקופה. ההבדל החשוב אינו השם השיווקי, אלא לוח הסילוקין: מה משולם מדי חודש, מה נצבר, האם הקרן צמודה ומהו הסכום המדויק שיידרש במועד האחרון.
| מבנה | תשלום במהלך התקופה | תשלום בסוף | סיכון מרכזי |
|---|---|---|---|
| בולט | בדרך כלל ריבית חודשית | מלוא הקרן | צורך בסכום גדול במועד אחד |
| בלון מלא | לעיתים אין תשלום | קרן וריבית שנצברה | ריבית מצטברת ותשלום סופי גבוה |
| גישור | לפי תנאי ההצעה | יתרה שמכוסה ממקור עתידי | עיכוב או ירידה במקור הפירעון |
חשבו את שני מבני ההחזר במחשבון הלוואת בלון, בולט וגישור. המחשבון מציג את התשלום החודשי, הריבית המצטברת והתשלום הסופי ללא מסירת פרטים.
איך מחשבים את העלות
בבולט פשוט, תשלום הריבית החודשי הוא הקרן כפול הריבית החודשית. אם הקרן היא 500,000 שקל והריבית השנתית היא 6%, הריבית החודשית בתרחיש לא צמוד היא 2,500 שקל. בתום התקופה נשארת הקרן עצמה לתשלום.
בבלון מלא אין בהכרח תשלום חודשי. הריבית עשויה להצטרף ליתרה, ולכן התשלום הסופי יכול להיות גבוה מסכום הקרן בתוספת חיבור פשוט של הריבית. אם קיימת הצמדה למדד, גם הקרן שעליה מחושבת הריבית עשויה לעלות.
מתי מימון ביניים עשוי להתאים
מימון ביניים עשוי להתאים כאשר קיים פער זמנים בין רכישת נכס חדש למכירת נכס קיים, או כאשר צפוי להשתחרר סכום שמועדו ומקורו ברורים. ההתאמה אינה נובעת רק מכך שהתשלום החודשי נמוך. היא תלויה בוודאות מקור הפירעון, במשך התקופה, בבטוחות וביכולת לשאת תרחיש חלופי.
לפני התחייבות בודקים את העלות המלאה של רכישת הדירה, את יכולת המימון ואת ההשפעה של שינוי בריבית באמצעות מחשבון שינוי הריבית.
ארבע בדיקות שאסור לדלג עליהן
- מקור הפירעון: מהו הסכום הצפוי, מתי הוא זמין ומה ההוכחה לכך.
- תרחיש חלופי: מה יקרה אם מכירת הנכס תתעכב או תיסגר במחיר נמוך יותר.
- עלות כוללת: ריבית, הצמדה, עמלות, ביטוחים ועלויות הארכה או פירעון.
- תשלום סופי: מהי היתרה המדויקת בכל חודש אפשרי לפירעון, ולא רק בתאריך המתוכנן.
הקשר לעסקאות קבלן בדחיית תשלום
בנק ישראל התריע על הסיכון במבצעי דחיית תשלום ובהלוואות בולט או בלון שבהן היזם משלם חלק מהריבית. ההקלה בתחילת הדרך אינה מבטיחה יכולת להשלים את העסקה במסירה. צריך לבדוק כבר במועד החתימה הון עצמי, יכולת מימון עתידית ושינוי אפשרי בריבית או בשווי הנכס.
מי ששוקל מבנה 20/80 יכול להמשיך למדריך עסקאות הקבלן ולמחשבון עסקת 20/80.
