נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
בדיקה טובה מחברת בין אנשי המקצוע
עורך הדין בודק זכויות וחוזה, השמאי בודק נכס ושווי, יועץ המס בודק את השלכות המס, והבנק בוחן את האשראי. המפה הפיננסית מחברת את התשובות לשאלה אחת: כמה כסף נדרש, מתי הוא נדרש ומה קורה לתזרים לאחר הרכישה.
אין להתקדם על סמך מספר בודד או אישור בעל פה. כל הנחה שמשפיעה על היכולת להשלים את העסקה צריכה להיות מתועדת ולהיבדק מול הגורם המוסמך.
בדיקת המחיר והעלות הכוללת
התחילו במחיר החוזה והוסיפו את כל העלויות הידועות:
- מס רכישה לפי הסיווג והזכויות של הרוכש.
- עורך דין, תיווך ושמאות.
- שיפוץ, ריהוט והתאמות נדרשות.
- עלויות פתיחת תיק, רישום וביטוחים.
- הוצאות בתקופת הכנת הנכס להשכרה.
- רזרבה להוצאה שאינה מופיעה בתכנון.
מחשבון עלות הרכישה מרכז את הסעיפים, ומחשבון מס הרכישה מספק אומדן ראשוני לפי המדרגות המוטמעות בו.
בדיקת הנכס והשמאות
השמאות חשובה לא רק כדי להעריך מחיר. הבנק עשוי להסתמך עליה לצורך קביעת השווי המוכר למימון. פער בין מחיר החוזה לשומה עלול להגדיל את ההון העצמי הנדרש.
בנוסף בודקים מצב פיזי, התאמה לרישום, חריגות, נגישות, תחזוקה צפויה ומאפיינים שמשפיעים על השכרה או מכירה. הבדיקות נעשות על ידי בעלי המקצוע המתאימים.
בדיקת מקור הכסף ולוח התשלומים
רשמו כל מקור כסף, את הסכום ואת המועד שבו הוא זמין. הבחינו בין הון נזיל, כסף שמותנה במכירת נכס, אשראי כנגד נכס קיים והלוואה קצרה. מקור שאינו ודאי אינו שווה למזומן זמין.
לוח התשלומים בחוזה צריך להתאים למועד קבלת המימון ולזמן הדרוש להשלמת מסמכים, שמאות וביטחונות. בעסקאות קבלן או דחיית תשלום בודקים גם הצמדה ואת הסיכון שהמימון העתידי יהיה שונה מההנחה הנוכחית.
בדיקת שכירות והוצאות שוטפות
שכר דירה צפוי נקבע לפי נכסים דומים ומצב השוק, אך בחישוב משתמשים במספר שמרני. מפחיתים חודשים ללא שוכר, תחזוקה, ביטוח, תיקונים והוצאות החלות על הבעלים. אם קיימות הוצאות נוספות בבניין או בנכס, הן נכנסות למודל.
יש לבדוק בנפרד את מיסוי ההכנסה משכירות עם איש מקצוע. המחשבון באתר אינו קובע מס הכנסה אישי.
בדיקת המימון
השוואת הצעות נעשית על אותו סכום, אותה תקופה ואותן הנחות. בודקים החזר התחלתי, עלות כוללת חזויה, חשיפה למדד ולשינויי ריבית, עמלות וגמישות לפירעון או לשינוי בעתיד.
לדירה להשקעה תקרת שיעור המימון היא עד 50%, אך הבנק רשאי לאשר פחות. גם אם הסכום עומד בתקרה, יחס ההחזר והנתונים האישיים יכולים להגביל את האשראי.
בדיקת תרחיש מחמיר
הריצו לפחות תרחיש אחד שבו:
- שכר הדירה נמוך מהצפוי.
- יש חודש נוסף ללא שוכר.
- התחזוקה גבוהה יותר.
- ההחזר עולה במסלולים שעשויים להשתנות.
- מתווספת הוצאה חד פעמית.
התוצאה החשובה היא לא רק התשואה, אלא הסכום החודשי שהמשקיע יצטרך להשלים והרזרבה שתישאר לאחר העסקה.
מפת החלטה לפני חתימה
בסוף הבדיקה צריכים להיות בידיכם מחיר כולל, הון נדרש, מקורות ומועדים, תרחיש מימון, תזרים בסיס, תזרים מחמיר, שאלות פתוחות ותנאים שאסור להשאיר לאחר החתימה. אם אחד המרכיבים אינו ידוע, הוא מסומן כפער ולא מקבל הנחה אופטימית.
עברו על בדיקת המוכנות למשקיע ועל מחשבון השקעת הנדל״ן. ליצירת מפת מימון אישית ניתן לפנות לליווי משקיעי הנדל״ן של אילון.
