נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
מתחילים מהיעד ולא מסוג ההלוואה
לפני שבוחרים מסלול מימון מגדירים מה העסקה אמורה להשיג, מה אופק ההחזקה, כמה נזילות צריכה להישאר ומה עשוי לקרות בשנים הקרובות. משקיע שמתכנן רכישה נוספת זקוק לגמישות שונה ממשקיע שמתכנן להחזיק נכס אחד לאורך זמן.
היעד אינו תחזית תשואה. הוא מסגרת לקבלת החלטות לגבי הון, החזר, תקופה וסיכון.
מפת התיק הפיננסי
מרכזים בטבלה אחת:
- שווי כל נכס ויתרת ההלוואה עליו.
- החזר חודשי ומועד שינוי ריבית בכל מסלול.
- הכנסה משכירות לאחר אי תפוסה והוצאות.
- הכנסה פנויה שאינה תלויה בנכסים.
- הון נזיל ורזרבה שאינה מיועדת לרכישה.
- התחייבויות קצרות וארוכות.
- תשלומים גדולים הצפויים בשנים הקרובות.
המפה מאפשרת לראות אם עסקה חדשה מפזרת סיכון או מרכזת אותו, ואם היא מוסיפה תזרים או דורשת השלמה קבועה.
ארבע החלטות שמעצבות את העסקה הבאה
כמה הון להכניס
יותר הון עשוי להפחית החזר ועלות ריבית. פחות הון עשוי לשמור נזילות, אך מגדיל התחייבות. ההחלטה מתקבלת לאחר שמפרידים בין הון לרכישה, הוצאות עסקה ורזרבה.
מאיזה נכס לממן
כאשר קיימים נכסים, ניתן לבחון חלופות שונות של שעבוד ומימון. כל חלופה משפיעה על עלות, סיכון וגמישות. אין לראות בנכס קיים מקור כסף חינמי.
לאיזו תקופה לפרוס
תקופה ארוכה עשויה להקטין החזר התחלתי אך להגדיל עלות כוללת. תקופה קצרה מפחיתה שנות ריבית אך עלולה להכביד על התזרים. משווים לפי אותה הנחת ריבית ולפי יכולת התיק לעמוד בשינוי.
איזו רזרבה להשאיר
רזרבה אינה עודף מקרי. היא חלק מתוכנית המימון. קובעים אותה לפי גובה ההחזרים, יציבות ההכנסה, מצב הנכסים והוצאות שעשויות להופיע יחד.
סדר שימוש בהון
אין סדר שמתאים לכל משקיע, אך יש עיקרון ברור: לא משתמשים בכסף שמיועד למס, להוצאה חוזית או לרזרבה כאילו הוא פנוי למחיר הנכס. תחילה מקצים את הסכומים המחויבים, אחר כך משווים חלופות להון שנותר.
השלמת הון עצמי באמצעות הלוואה נוספת מגדילה התחייבויות ועלולה לפגוע ביחס ההחזר. היא צריכה להופיע במודל במלואה ולא להסתתר מחוץ לחישוב המשכנתא.
בודקים את העסקה הבאה בלי להניח שתאושר
אפשר לבחון כיצד ההחזר החדש ישפיע על ההכנסה הפנויה ועל הרזרבה, אך אין דרך להבטיח היום החלטת בנק בעתיד. הוראות, ריביות, שווי נכסים ונתוני הלווה יכולים להשתנות.
לכן אסטרטגיה טובה אינה מבטיחה עסקה נוספת. היא נמנעת ככל האפשר ממיצוי מלא של הנזילות וההחזר, ומתעדת אילו תנאים יצטרכו להתקיים כדי לשקול התקדמות.
לוח בקרה רבעוני למשקיע
גם ללא רכישה חדשה אפשר לעבור אחת לתקופה על יתרות, החזרים, ריביות משתנות, הכנסות, הוצאות ורזרבה. אין צורך לפרסם תאריך באתר או להזין מידע אישי למערכת. המטרה היא לזהות שינוי מוקדם ולא לקבל החלטה רק כאשר נוצר לחץ.
השתמשו במחשבון השקעת הנדל״ן לבדיקת תרחישים, במחשבון שינוי הריבית לבדיקת רגישות ובבדיקת המוכנות למשקיע למיפוי פערים. לתכנון ברמת התיק קראו על ליווי משקיעי הנדל״ן.
