נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
מה שונה במימון דירה להשקעה
דירה להשקעה אינה ממומנת כמו דירה יחידה. לפי מגבלות בנק ישראל, שיעור המימון המרבי לרכישת דירה להשקעה הוא עד 50% משווי הנכס המוכר לבנק. התקרה אינה הבטחה לקבלת הלוואה. הבנק בוחן גם הכנסה פנויה, התחייבויות קיימות, נתוני אשראי, איכות הנכס ומדיניות סיכון.
המשמעות המעשית היא שההון הנדרש אינו מסתכם במחצית ממחיר הדירה. צריך להוסיף מס רכישה, עורך דין, תיווך אם קיים, שמאות, שיפוץ, עלויות מימון ורזרבה לתקופות שבהן ההכנסה נמוכה מהצפוי.
ארבע שכבות ההון העצמי
- הון למחיר הנכס: ההפרש בין מחיר הרכישה לבין המשכנתא שאושרה בפועל.
- מס והוצאות עסקה: מס רכישה, שירותים מקצועיים, רישום, תיווך ושמאות.
- הכנת הנכס: שיפוץ, ריהוט, תיקונים וחיבורי תשתית לפי מצב הדירה.
- רזרבה: כסף נזיל לחודשים ללא שוכר, תיקון חריג או עלייה זמנית בהחזר.
בדקו את המס במחשבון מס הרכישה ואת התקציב הכולל במחשבון עלות הרכישה. לאחר מכן הזינו את המימון והשכירות במחשבון השקעת הנדל״ן.
מחיר העסקה מול השווי שהבנק מכיר בו
הבנק אינו חייב לחשב את המימון לפי מחיר החוזה בלבד. אם השמאות נמוכה מהמחיר, שיעור המימון עשוי להיגזר מהשווי הנמוך יותר. מצב כזה מגדיל את ההון העצמי שנדרש סמוך לביצוע העסקה.
לכן אין להסתפק בחישוב של 50% ממחיר הפרסום. לפני התחייבות בודקים את מחיר החוזה, את השווי הסביר, את תנאי השמאות ואת היכולת להשלים פער אם ייווצר.
האם להשתמש בנכס קיים כמקור מימון
שעבוד נכס קיים עשוי להעמיד מקור אשראי נוסף, אך אינו יוצר הון ללא עלות. הוא מגדיל את ההחזר, חושף נכס נוסף לסיכון ועלול לצמצם יכולת מימון עתידית. ההחלטה נבחנת לפי עלות האשראי, יחס ההחזר, יתרת המשכנתא הקיימת, שווי הנכס והרזרבה לאחר העסקה.
נכון להשוות לפחות שלוש חלופות: שימוש בהון נזיל, משכנתא על הנכס הנרכש, ואשראי כנגד נכס קיים. ההשוואה נעשית על אותו סכום ואותה תקופה, וכוללת עלות כוללת ולא רק ריבית התחלתית.
תזרים שמרני לפני אישור העסקה
תזרים בסיסי מחושב משכר הדירה בניכוי הוצאות והחזרי המימון. תרחיש שמרני מפחית מהשכירות, מוסיף תקופה ללא שוכר, מגדיל תחזוקה ובודק שינוי בריבית. אם העסקה סבירה רק כאשר כל ההנחות אופטימיות, זהו סימן שהמרווח קטן.
עליית ערך אינה תזרים. היא עשויה להתרחש או לא להתרחש, והיא אינה מממנת את ההחזר החודשי. לכן מציגים אותה בנפרד ואינם משתמשים בה כדי להצדיק פער קבוע בין הכנסה להוצאה.
סדר הבדיקות לפני חתימה
- מסווגים את הרכישה לצורכי מימון ומס.
- מחשבים עלות מלאה והון עצמי זמין לאחר רזרבה.
- מקבלים תמונת מימון ראשונית המבוססת על מסמכים.
- בודקים שמאות וסיכונים בנכס.
- מריצים תרחיש בסיס ותרחיש מחמיר.
- מתאמים את לוח התשלומים עם מקורות הכסף.
- מעבירים שאלות מס וחוזה לבעלי המקצוע המתאימים.
אפשר להתחיל בבדיקת המוכנות למשקיע ולהמשיך לליווי הפיננסי למשקיעי נדל״ן.
