נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
למה עצמאי זה סיפור אחר
שכיר מביא תלוש. הבנק מסתכל על מספר אחד ויודע כמה נכנס כל חודש.
עצמאי מביא סיפור: מחזור, הוצאות, רווח, שנה טובה מול שנה חלשה, לקוח גדול שהלך. הבנק צריך להפוך את הסיפור הזה למספר, ובדרך הוא נזהר.
הזהירות הזו היא לא אפליה. היא תמחור סיכון. ההכנסה של עצמאי משתנה יותר, ולכן הבנק דורש יותר ראיות. מי שמבין את זה מראש מגיע מוכן ומקבל תנאים זהים לשכיר.
על מה הבנק באמת מסתכל
הרווח המדווח, לא המחזור. זו הנקודה שהכי הרבה אנשים מפספסים. הבנק בוחן את ההכנסה החייבת אחרי הוצאות מוכרות, כפי שהיא מופיעה בשומה.
ממוצע של שנתיים. רוב הבנקים לוקחים ממוצע של השנתיים האחרונות. שנה חזקה אחרי שנה חלשה מתמצעת כלפי מטה.
מגמה. הכנסה שעולה משנה לשנה נקראת אחרת מהכנסה שיורדת, גם אם הממוצע זהה. מגמת ירידה תגרור שאלות ולעיתים חישוב לפי השנה הנמוכה.
יציבות הענף והלקוחות. עסק שנשען על לקוח אחד נתפס כמסוכן יותר מעסק עם פיזור לקוחות רחב.
התנהלות החשבון. גם הפרטי וגם העסקי. מינוס קבוע, החזרות של הוראות קבע, שימוש קבוע במסגרות. הכל נקרא.
המסמכים שתצטרכו
מעבר לרשימה הרגילה:
- שומות מס לשנתיים האחרונות, לפעמים שלוש
- דוח רווח והפסד מעודכן לשנה הנוכחית
- אישור רואה חשבון או יועץ מס על ההכנסות
- דוחות מקדמות ומע“מ
- תדפיסי חשבון עסקי ופרטי, שישה עד שנים עשר חודשים
- אישור על היעדר חובות לרשויות
- לחברה בע“מ: מאזנים, תדפיס רשם החברות והחזקות
טיפ שחוסך שבועות: הכינו את הכל לפני ההגשה הראשונה. תיק של עצמאי שמגיע חלקי נכנס למעגל של השלמות שיכול למתוח את התהליך בחודש ומעלה.
ההתנגשות בין מס למשכנתא
זו הנקודה הכי חשובה במדריך הזה.
רוב העצמאים מתכננים את השנה כדי לשלם פחות מס. זה הגיוני. אבל הכנסה נמוכה בשומות פירושה גם משכנתא נמוכה יותר.
עצמאי שהוריד את ההכנסה המדווחת ב-60,000 שקל בשנה חסך במס, אבל יכול היה לאבד מאות אלפי שקלים ביכולת המימון.
מי שמתכנן רכישת דירה בשנתיים הקרובות חייב לשקלל את זה מראש, יחד עם רואה החשבון. לפעמים משתלם לשלם קצת יותר מס בשנה אחת כדי לקבל את הדירה. זו החלטה עסקית שצריך לקבל בעיניים פקוחות, לא לגלות אותה בדיעבד.
מה עושים כשההכנסה על הנייר נמוכה
להיערך שנה מראש. זו הדרך הטובה ביותר. דיווח מסודר שנה אחת לפני הבקשה משנה את התמונה.
לצרף לווה נוסף. בן או בת זוג שכירים, או הורה. ההכנסה המשותפת נבחנת יחד.
להגדיל הון עצמי. ככל שהמימון הנדרש נמוך יותר, הבנק גמיש יותר.
להציג נכסים. נכס נוסף, חסכונות משמעותיים, תיק השקעות. הם לא נספרים כהכנסה אך משפרים את התמונה הכוללת.
לפנות לבנק הנכון. זה לא זניח. לבנקים יש מדיניות שונה כלפי עצמאים ותחומי עיסוק שונים. עסק שנדחה בבנק אחד יכול להתקבל באחר, עם אותם בדיוק נתונים.
הטעויות הנפוצות
להגיע עם מחזור במקום רווח. “אני מגלגל מיליון בשנה” לא אומר לבנק כלום. מה שמדבר הוא השורה התחתונה בשומה.
לערבב חשבון עסקי ופרטי. חשבון אחד שבו הכל מעורבב מקשה על הבנק להבין את התמונה, ומה שלא מובן נתפס כסיכון.
למשוך את כל הרווח. עסק שלא נשאר בו כלום נראה שברירי.
להגיש לבנק אחד ולהסתפק בתשובה. עצמאי שנדחה בבנק אחד לא בהכרח לא ראוי למשכנתא. לפעמים הוא פשוט פנה לבנק הלא נכון עבורו.
הצד החיובי שאף אחד לא מספר
עצמאי מבוסס יכול לקבל תנאים טובים משכיר.
הכנסה גבוהה, פיזור לקוחות, ותק ארוך והתנהלות פיננסית מסודרת מייצרים פרופיל חזק מאוד. בנק שרואה עסק יציב עם עשור פעילות יתחרה עליכם.
ההבדל בין עצמאי שנדחה לעצמאי שמקבל תנאים מעולים הוא לרוב לא גובה ההכנסה. הוא הדרך שבה התיק מוצג.
השורה התחתונה
עצמאי לא צריך לעבוד קשה יותר כדי לקבל משכנתא. הוא צריך להתכונן טוב יותר.
שנה של דיווח מסודר, חשבון עסקי נפרד, מסמכים מוכנים מראש ופנייה לבנק שמתאים לענף שלכם. ארבעה דברים, וכולם בשליטתכם.
הכינו תיק שניתן לבדוק
רכזו מסמכים בעזרת רשימת המסמכים למשכנתא והשלימו בדיקת מוכנות למשכנתא. דרישות המסמכים ואופן חישוב ההכנסה עשויים להשתנות בין בנקים ולפי מאפייני העסק.
