נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
דחיית תשלום אינה דחיית החלטה
עסקת 20/80, ולעיתים 10/90 או מבנה דומה, מאפשרת לשלם חלק קטן בחתימה ואת רוב התמורה סמוך למסירה. היתרון הוא זמן לצבירת הון או למכירת נכס קיים. הסיכון הוא שהתחייבות הרכישה נוצרת היום, בעוד שהמימון נבחן מחדש בעתיד.
בצעו בדיקת מימון כאילו היתרה משולמת היום, והוסיפו תרחיש שבו הריבית גבוהה יותר, ההכנסה נמוכה יותר או שווי השמאות נמוך מהצפוי. חשבו הצמדה אפשרית במחשבון מדד תשומות הבנייה ובדקו את היתרה העתידית גם במחשבון עסקת 20/80.
איך מתכננים משכנתא לדירה מקבלן
תכנון נכון נעשה בשני מועדים. לפני החתימה בודקים אם העסקה מתאימה ליכולת הכלכלית גם בתרחיש שמרני. סמוך למועד התשלום בפועל מבצעים בדיקה מחודשת, מקבלים אישור עקרוני עדכני ומשווים הצעות בנקים על בסיס סכום, תקופה ותמהיל זהים.
האישור העקרוני הראשוני הוא בדיקת היתכנות חשובה, אבל הוא אינו התחייבות בלתי מוגבלת בזמן. עד למסירה עשויים להשתנות ההכנסה, ההתחייבויות, נתוני האשראי, הריבית, שווי הנכס ומדיניות הבנק. לכן אין לבנות עסקה ארוכת טווח רק על אישור שניתן ביום החתימה.
את ההחזר החודשי בתרחישי ריבית שונים אפשר לבדוק במחשבון המשכנתא ובמחשבון שינוי הריבית. מומלץ לבדוק גם מה יקרה אם ההחזר יעלה, ולא רק האם התרחיש הנוכחי עובר.
חמש העלויות שצריך להכניס לתקציב
- מחיר הדירה והצמדות: יש לבדוק בחוזה איזה חלק מהתמורה מוצמד, לאיזה מדד, מאיזה מועד ועד איזה מועד.
- מס רכישה: החבות תלויה בסיווג הרוכש ובנסיבות העסקה. אפשר לקבל אומדן במחשבון מס הרכישה ולאמת אותו מול הסימולטור הרשמי.
- עלויות משפטיות ומקצועיות: עורך דין מטעם הרוכש, שמאות, רישומים ולעיתים עלויות נלוות נוספות.
- שדרוגים, חיבורים ומעבר: מטבח, מיזוג, תאורה, ריהוט, חיבורי תשתית, מעבר ותקופת חפיפה בין דיור קיים לחדש.
- עלות המימון: ריבית, ביטוחים ועלות גישור אם יש פער בין מכירת נכס קיים לבין התשלום לקבלן.
רכזו את התמונה במחשבון העלות המלאה לרכישת דירה. תקציב שמכיל רק את מחיר החוזה עלול להציג הון עצמי פנוי גבוה מהמציאות.
השוואה בין תשלום מדורג לעסקת 20/80
| נושא | תשלום מדורג במהלך הבנייה | דחיית רוב התשלום למסירה |
|---|---|---|
| תזרים בתחילת הדרך | דורש הון או משיכות מימון מוקדמות | מקל זמנית על התזרים |
| ודאות בריבית | ניתן לקבע חלק מהתנאים מוקדם יותר | רוב תנאי המימון נקבעים בעתיד |
| הצמדה | תלויה ביתרות ובחוזה | יתרה גדולה עלולה להיות חשופה בהתאם לחוזה ולדין |
| סיכון שמאות | נבחן ככל שהמימון מתקדם | עלול להתגלות סמוך למסירה |
| גמישות | ההתחייבויות נפרסות לאורך הדרך | נדרש סכום גדול במועד אחד |
אין מבנה שטוב לכולם. הבחירה תלויה בהון העצמי, בוודאות ההכנסה, במועד מכירת נכס קיים, בתנאי החוזה ובמחיר הכולל של כל חלופה.
בדיקות לפני חתימה
- ודאו שלוח התשלומים תואם את מקורות הכסף ואת מועדי הזמינות שלהם.
- בדקו מהו הסכום המרבי שתוכלו לממן גם אם הריבית או ההחזר יעלו.
- השאירו רזרבה לפער שמאות, להצמדה ולהוצאות שאינן כלולות במחיר החוזה.
- בדקו ליווי בנקאי, בטוחות, אבני דרך, מועד מסירה ופיצוי בגין איחור.
- ודאו שכל תשלום מתבצע בדרך המתאימה למנגנון הבטוחות של הפרויקט.
- בקשו מעורך דין מטעמכם לבדוק את החוזה, את נספח התשלומים ואת נוסחת ההצמדה.
- אל תסתמכו על צפי למכירת נכס במחיר מסוים בלי תרחיש חלופי.
אפשר להפיק רשימת מסמכים אישית למשכנתא ולבצע אבחון מוכנות למשכנתא לפני שמתקדמים להתחייבות.
תרחיש בדיקה פשוט
נניח שמחיר הדירה הוא 2,000,000 שקל, התשלום הראשון הוא 400,000 שקל והיתרה משולמת במסירה. הבדיקה אינה מסתיימת בשאלה אם יש היום 400,000 שקל. צריך לבדוק מה יהיה מקור היתרה, כמה משכנתא תהיה אפשרית לפי הנתונים העתידיים ומה קורה אם נדרש הון עצמי נוסף.
בנו לפחות שלושה תרחישים: בסיס, שמרני ולחוץ. בתרחיש השמרני העלו את הריבית, הפחיתו את שווי השמאות והוסיפו הוצאות בלתי צפויות. אם העסקה תלויה בכך שכל הנחות הבסיס יתממשו בדיוק, מרווח הביטחון כנראה קטן מדי.
איך אילון מסייעת בתכנון
בדקו ליווי בנקאי, ערבויות, אבני דרך, מועד מסירה ופיצוי. עורך הדין מטעמכם צריך לעבור על החוזה ולא להסתפק במסמכי הקבלן. את מבנה המימון אפשר למפות בייעוץ הראשוני.
הבדיקה הפיננסית אינה מחליפה ייעוץ משפטי או שמאות. היא מרכזת את לוח התשלומים, מקורות ההון, תרחישי הריבית, יחס ההחזר והרזרבות כדי שההחלטה תתקבל על בסיס מספרים ולא על בסיס התשלום הראשון בלבד.
