נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
הכלל הבסיסי
הבנק לא ממן דירה במלואה. הוא תמיד ידרוש שתביאו חלק מהכסף בעצמכם, וזה מה שנקרא הון עצמי.
הרגולציה בישראל קובעת תקרה למשכנתא לפי סוג הרוכש:
| סוג הרוכש | משכנתא מרבית | הון עצמי נדרש |
|---|---|---|
| דירה ראשונה | 75% משווי הנכס | 25% ומעלה |
| משפרי דיור | 70% משווי הנכס | 30% ומעלה |
| דירה להשקעה | 50% משווי הנכס | 50% ומעלה |
שימו לב: האחוזים מחושבים לפי שווי הנכס ולא לפי מחיר החוזה. בדרך כלל אלה אותו דבר, אבל לא תמיד, וההבדל הזה הוא בדיוק מה שהופך את מחיר למשתכן למקרה מיוחד.
מחיר למשתכן: החריג הגדול
זוכי מחיר למשתכן קונים דירה מתחת למחיר השוק. הבנק מחשב את המשכנתא לפי שווי הנכס בשוק החופשי, לא לפי המחיר המוזל שאתם משלמים.
נניח דירה שמחירה בחוזה 900,000 שקל, ושמאי מעריך את שווייה בשוק ב-1,200,000 שקל. המשכנתא האפשרית היא 75% משווי השוק, כלומר עד 900,000 שקל.
הפער בין מחיר החוזה לשווי המוכר עשוי להפחית את ההון העצמי הנדרש בתוכניות מסוימות, בכפוף להוראות התקפות ולמדיניות הבנק. אין להסתמך על סכום אחיד: יש לבדוק את מחיר הדירה, כללי התוכנית, השמאות, מענקים אפשריים והוצאות שאינן ממומנות.
מה נחשב הון עצמי
הבנק מכיר במקורות הבאים:
חסכונות נזילים — עובר ושב, פיקדונות, תוכניות חיסכון.
קרן השתלמות — נזילה או שניתן לשחרר. אחד המקורות הנפוצים ביותר.
קופות גמל וקרנות פנסיה — במגבלות, ולעיתים עם השלכות מס.
מתנה מההורים או מקרובי משפחה — לגיטימי לחלוטין, אך דורש הוכחת מקור ולרוב מכתב מתנה חתום.
תמורה ממכירת נכס — דירה קודמת, רכב, נכס אחר.
שעבוד נכס קיים — נכס בבעלותכם או בבעלות בני משפחה שמסכימים לשעבד.
מה שלא לעשות
אל תיקחו הלוואה שבוע לפני הבקשה. הבנק רואה את דפי החשבון. הלוואה שנכנסה יום לפני הגשת הבקשה נראית בדיוק כמו מה שהיא, והיא פוגעת פעמיים: גם כהתחייבות שמקטינה את יכולת ההחזר, וגם באמינות התיק.
אל תשכחו את העלויות הנלוות. ההון העצמי הוא לא רק ההפרש בין מחיר הדירה למשכנתא. צריך להוסיף:
- מס רכישה, אם חל
- שכר טרחת עורך דין
- דמי תיווך
- שמאות
- אגרות ורישום
- ריהוט ומעבר
בפועל מדובר בעוד עשרות אלפי שקלים. מי שמתכנן בדיוק את המינימום מוצא את עצמו לחוץ בדיוק ברגע הלא נכון.
אל תרוקנו את החשבון לאפס. בנק שרואה שאחרי הרכישה לא נשאר לכם כלום מתייחס לזה כסיכון. חשוב לא פחות: אתם צריכים כרית ביטחון לחיים עצמם.
איך מגדילים הון עצמי
אם חסר לכם, יש כמה כיוונים אמיתיים.
שחרור אפיקי חיסכון. קרן השתלמות נזילה היא המקור הזול ביותר, כי אין עליה ריבית ואין השלכה על יחס ההחזר.
מכירת נכס. רכב שני, נכס בירושה, ציוד עסקי.
סיוע משפחתי. מתנה עדיפה על הלוואה, כי מתנה לא נספרת כהתחייבות.
שעבוד נכס של ההורים. מאפשר לקבל מימון גבוה יותר בלי להוציא מזומן. דורש הסכמה מלאה והבנה של הסיכון לשני הצדדים.
המתנה מתוכננת. לפעמים התשובה הנכונה היא לחכות שישה חודשים, לסדר את החשבון ולחסוך בצורה מסודרת. הבנק רואה תבנית של חיסכון קבוע ומתמחר אותה לטובה.
הטעות שעולה הכי הרבה
אנשים מתמקדים בשאלה “כמה אני צריך” ומפספסים את השאלה החשובה יותר: מאיפה הכסף מגיע ואיך זה נראה בתיק.
שני אנשים עם אותם 400,000 שקל יכולים לקבל תשובות שונות לגמרי מהבנק. אחד חסך אותם לאורך שנים בתבנית קבועה, השני צירף אותם משלוש הלוואות בחודש האחרון. הסכום זהה, הסיכון בעיני הבנק שונה לחלוטין.
השורה התחתונה
הון עצמי הוא לא רק מספר. הוא הסיפור הפיננסי שלכם כפי שהבנק קורא אותו.
לפני שאתם רצים לחסוך עוד, שווה לבדוק כמה אתם צריכים באמת, מאילו מקורות אפשר להשלים, ומה כל מקור עולה לכם ביחס ההחזר. לפעמים מסתבר שאתם קרובים יותר ממה שחשבתם.
חשבו את התמונה המלאה
בדקו את שיעור המימון האפשרי במחשבון הון עצמי והוסיפו את ההוצאות הנלוות בעזרת מחשבון עלויות רכישת דירה. תוצאת מחשבון אינה אישור אשראי.
