נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
ברכות. ועכשיו העבודה מתחילה
זכייה בהגרלת מחיר למשתכן היא הזדמנות אמיתית לרכוש דירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק. היא גם תהליך מורכב עם לוחות זמנים קשיחים, ורוב הזוכים מגיעים אליו בלי ניסיון קודם.
המדריך הזה עובר על מה שחשוב לדעת, לפי סדר הפעולות הנכון.
למה המשכנתא במחיר למשתכן עובדת אחרת
זו הנקודה שהכי הרבה אנשים מפספסים.
בתוכניות דיור ממשלתיות קיימים כללי שווי מיוחדים שעשויים לאפשר לבנק להכיר בשווי שונה ממחיר החוזה, בכפוף להוראות בנק ישראל, לשמאות ולתקרות התקפות. שיעור המימון בפועל נקבע גם לפי סיווג העסקה, יכולת ההחזר ומדיניות הבנק.
דוגמה מספרית:
| פרמטר | סכום |
|---|---|
| מחיר חוזי | 1,500,000 שקל |
| שווי שהבנק מוכן להכיר בו | נקבע לפי ההוראות, התוכנית והשמאות |
| תקרת מימון רגולטורית | אינה אישור אשראי ואינה מבטיחה את מלוא הסכום |
| הון עצמי נדרש | ההפרש שאינו ממומן, בתוספת הוצאות ורזרבה |
כאשר הבנק מכיר בשווי גבוה ממחיר החוזה בהתאם לכללים, הדבר עשוי להפחית את ההון העצמי הנדרש ביחס לעסקה רגילה. עדיין נדרש הון ממקורות מאושרים ויכולת החזר שמתאימה לסכום ההלוואה.
חשוב: המספרים כאן להמחשה בלבד. הנתונים המדויקים משתנים לפי הפרויקט, השמאות והבנק.
כמה הון עצמי באמת צריך
אין מינימום אחיד שמתאים לכל זוכה. הסכום תלוי במחיר הדירה, בשווי שמכיר הבנק, בהוראות התוכנית, במענקים אפשריים, בשיעור המימון המאושר ובהוצאות העסקה.
אם אין לכם את הסכום במזומן, יש מקורות מקובלים להשלמה:
- קרנות השתלמות נזילות
- הלוואות חיצוניות
- סיוע מההורים
- שעבוד נכס קיים
לכל מקור יש השפעה אחרת על יחס ההחזר שהבנק מחשב. הלוואה חיצונית, למשל, נספרת כהתחייבות ומקטינה את המשכנתא שתוכלו לקבל. לכן את השילוב צריך לתכנן מראש.
לוח הזמנים נקבע בפרויקט ובתיק
| שלב | משך |
|---|---|
| כנס מידע | נקודת פתיחה |
| בחירת דירה | לפי הזימון וכללי הפרויקט |
| חתימת חוזה | לפי המועד שנמסר לזוכים |
| ביצוע המשכנתא | לפי לוח התשלומים, הבנק, השמאות והבטוחות |
שתי נקודות קריטיות:
- מומלץ מאוד לקבל אישור עקרוני ולבדוק יכולת לפני חתימת החוזה
- כדאי להגיע עם תמונת מימון כבר לשלב בחירת הדירה
הסיבה לנקודה השנייה פשוטה: בלי לדעת כמה כסף תקבלו, אתם בוחרים דירה בעיוורון.
איזו דירה לבחור בתוך הפרויקט
זה חלק שרוב הזוכים מזלזלים בו, ולא בצדק.
בתוך אותו פרויקט יש פערים משמעותיים בין דירות: קומה, כיווני אוויר, תכנון פנימי, מיקום בבניין, פוטנציאל השבחה עתידי. אותו מחיר בדיוק, ערך שונה לגמרי.
הבחירה משפיעה על שני דברים: איך תחיו בדירה, וכמה היא תהיה שווה כשתרצו למכור.
ארבעת השלבים בתהליך המימון
שלב 1: היכרות ובניית פרופיל פיננסי ניתוח יכולות וצרכים פיננסיים. שיחת ייעוץ ראשונית, ללא עלות.
שלב 2: תכנון תקציב הרכישה הון עצמי, משכנתא ומקורות נוספים. בשלב הזה מחשבים הכנסה פנויה, התחייבויות קיימות, יכולת החזר והחזר חודשי רצוי.
שלב 3: קבלת אישור עקרוני הכנת תיק והגשת בקשה לבנק. משך הטיפול משתנה לפי הבנק, שלמות המסמכים ומורכבות התיק. האישור מותנה באימות הנתונים ובבדיקת הנכס.
שלב 4: בניית תמהיל מכרז ריביות, פריסת שנים נכונה, ניהול החזר חודשי ובחירת תמהיל ההלוואה.
שלב הביטחונות
אחרי ביצוע המשכנתא מגיע שלב הביטחונות: חתימה על מסמכי המשכנתא בבנק, תיאום מול הקבלן, וקבלת הביטחונות.
היקף הליווי בשלב הזה נקבע בהצעה הכתובה. כדאי לברר מראש מה כלול, מי מטפל בתיאום מול הבנק והקבלן ומה נחשב שירות נוסף. פרטי המסלול מופיעים בעמוד השירות.
הטעויות הנפוצות
- לבחור דירה לפני שיודעים מה התקציב. הטעות היקרה ביותר.
- להתחיל את התהליך הפיננסי מאוחר מדי. לוחות הזמנים קשיחים.
- להתייחס לכל הדירות בפרויקט כשוות ערך. הן לא.
- לקחת את התמהיל שהבנק מציע כברירת מחדל. זו נקודת פתיחה, לא סוף פסוק.
- לא לבדוק מה ההשפעה של כל מקור הון עצמי על יחס ההחזר.
השורה התחתונה
הזכייה עשויה לגלם הטבה משמעותית, אך המימון עדיין משפיע על העלות הכוללת ועל הסיכון לאורך השנים. הדרך הנכונה היא להשוות תרחישים לפי מספרים, ולא להניח שההנחה במחיר פותרת את שאלת ההחזר.
התחילו מהפרופיל הפיננסי, לא מהדירה.
