נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
למה השומה יכולה לשנות את כל התקציב
מחיר החוזה הוא הסכום שהקונה והמוכר הסכימו עליו. הערכת השמאי היא אומדן מקצועי שהבנק משתמש בו כדי לבחון את הבטוחה ואת שיעור המימון. בנק ישראל מבהיר שהשווי לצורך שיעור המימון נקבע לפי מחיר הנכס או הערכת שמאי בהתאם לקביעת הבנק, וכאשר ההערכה גבוהה ממחיר הרכישה שיעור המימון נקבע לפי המחיר.
הסיכון המרכזי נוצר בכיוון ההפוך. אם נחתם חוזה על דירה במחיר 2,000,000 ש״ח והשמאי מעריך אותה ב־1,800,000 ש״ח, הלוואה בשיעור 75% עשויה להיות מחושבת על 1,800,000 ש״ח בלבד. במקרה כזה התקרה התיאורטית היא 1,350,000 ש״ח ולא 1,500,000 ש״ח, ונוצר פער הון עצמי של 150,000 ש״ח.
זוהי המחשה בלבד. שיעור המימון בפועל תלוי בסיווג הרכישה, בנתוני הלווים, בנכס ובאישור הבנק.
מה שמאי מקרקעין בודק
הבדיקה יכולה לכלול את המיקום, השטח, הקומה, מצב הנכס, הצמדות, תכנון, היתרים, זכויות רשומות, מגבלות, חריגות בנייה ועסקאות השוואה. השמאי מעריך גם את הסחירות ואת היכולת של הבנק לממש את הבטוחה במקרה הצורך.
שומה אינה אישור משפטי, הנדסי או תכנוני מלא. עורך דין בודק זכויות והתחייבויות, מהנדס או בדק בית בודק את המצב הפיזי, ומודד בוחן שטחים וגבולות. אין להחליף בדיקה אחת באחרת.
מתי שמאות מוקדמת חשובה במיוחד
שמאות שמבוצעת לפני התחייבות בלתי חוזרת יכולה לצמצם אי ודאות במקרים הבאים:
- העסקה דורשת שיעור מימון קרוב לתקרה
- המחיר גבוה משמעותית מעסקאות דומות באזור
- קיימות תוספות בנייה, סגירות או חלוקה פנימית לא רגילה
- הזכויות אינן רשומות כדירה רגילה בטאבו
- מדובר בנכס ייחודי, בית פרטי, נחלה או נכס עם מעט עסקאות השוואה
- חלק מהתשלום אמור להגיע מהלוואת גישור או ממכירת נכס אחר
- אין כרית הון עצמי לספיגת פער בשומה
גם שמאות מוקדמת אינה מבטיחה שהבנק יאשר את ההלוואה. היא בודקת בעיקר את הנכס והשווי, בעוד האישור תלוי גם בהכנסות, בהתחייבויות, בנתוני האשראי ובמדיניות החיתום.
מזמינים רק לאחר תיאום עם הבנק
הבנק מוסר במסגרת התהליך הפניה ורשימת שמאים שמקובלים עליו באזור הנכס. הזמנת שמאי פרטי לפני קבלת ההנחיות עלולה להסתיים בדוח שהבנק אינו מקבל. לכן יש לקבל קודם אישור עקרוני, לבקש את רשימת השמאים ולברר אם הדוח יוכל לשמש בהשוואה מול בנקים נוספים.
בנק ישראל קבע מנגנון שמטרתו לאפשר שימוש בהערכת נכס שנעשתה בעקבות הפניה של בנק אחד גם בבנק אחר, בכפוף לתנאים ולכך שלא קיימת עילה סבירה לסירוב. לפני הסתמכות על הדוח יש לקבל אישור מהבנק שאליו מתכוונים להעביר את הבקשה.
כך נערכים לפני הביקור
רצוי להכין לשמאי את חוזה הרכישה או הטיוטה, נסח טאבו או אישור זכויות, תשריט, היתר בנייה, תוכניות, מידע על הצמדות ומסמכים לגבי תוספות או שינויים. מסמך חסר יכול לעכב את הדוח או לגרום להסתייגות שמשפיעה על התהליך.
אם מתגלה חריגה, אי התאמה בשטח או קושי ברישום, אין לנסות “לפתור” את הנושא באמצעות הערכה אופטימית. יש להעביר את הממצא לעורך הדין וליועץ המימון ולבדוק את המשמעות לפני שמתקדמים.
בדיקת פער המימון לפני חתימה
אפשר לבצע תרחיש זהיר בעזרת מחשבון המשכנתא המרבית: הזינו את השווי השמרני ולא רק את מחיר החוזה. לאחר מכן השתמשו במחשבון העלות המלאה לרכישת דירה כדי לוודא שההון העצמי מכסה גם מס, עורך דין, תיווך, שיפוץ והוצאות נלוות.
לפני פנייה לבנקים מומלץ להכין אישור עקרוני ולרכז את הנתונים בתקציר הצרכים לייעוץ. כך ניתן לבחון את פער השומה כחלק מכל העסקה ולא כמספר מנותק.
מה עושים אם השומה נמוכה
ראשית בודקים את הדוח ואת נתוני הבסיס: שטח, הצמדות, מצב תכנוני ועסקאות ההשוואה. אם קיימת טעות עובדתית, אפשר להעביר מסמכים ולבקש בחינה בהתאם לנוהל הבנק והשמאי. אי הסכמה עם התוצאה לבדה אינה מוכיחה טעות.
אם השומה נשארת נמוכה, החלופות עשויות לכלול הגדלת הון עצמי, הפחתת מחיר העסקה, שינוי מבנה התשלומים, בחינת נכס אחר או בדיקת מימון חלופי שמתאים ליכולת ההחזר. הלוואה יקרה להשלמת ההפרש יכולה להעלות את יחס ההחזר והסיכון, ולכן אין לראות בה פתרון אוטומטי.
