נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
בנייה עצמית אינה עסקת רכישה רגילה. במקום מחיר חוזי אחד ומועד מסירה אחד, יש קרקע, תכנון, היתר, בעלי מקצוע, אבני דרך וסדרה של תשלומים. המשכנתא צריכה להתאים לתהליך הזה ולא רק לעלות הסופית המשוערת.
מה הבנק בוחן
הבדיקה עשויה לכלול את הזכויות בקרקע, התוכנית וההיתר, הערכת שמאי, תקציב בנייה, מקורות ההון העצמי, הכנסות והתחייבויות. גם כאשר קיימת תקרת מימון רגולטורית, הבנק רשאי לאשר סכום או שיעור נמוכים יותר לפי הנכס, המסמכים והסיכון.
לפי שאלות ותשובות בנק ישראל בנושא מגבלות הלוואות לדיור, שיעורי המימון המרביים ברכישת מגרש לבנייה עצמית ובמימון הבנייה נגזרים מסוג הדירה. הסיווג והחישוב בפועל דורשים בדיקה פרטנית, ואין לראות בתקרה אישור אשראי.
בונים תקציב לפי שלבים
תקציב שימושי מפריד בין רכישת הקרקע, תכנון ויועצים, רישוי ואגרות, פיתוח, שלד, מערכות, גמר, חיבורי תשתית, פיקוח ורזרבה. לכל סעיף מצמידים מועד תשלום ומקור כסף: הון עצמי או שחרור צפוי מהבנק.
כדאי להחזיק שלושה תרחישים:
- תקציב בסיס לפי הצעות ומפרט.
- תקציב מעודכן לאחר תכנון והיתר.
- תרחיש שמרני הכולל חריגות ועיכובים.
שחרור כספים והסיכון התזרימי
הלוואה לבנייה עשויה להשתחרר לשיעורין. הבנק יכול לדרוש מסמכים או בדיקה של השלב שבוצע לפני שחרור נוסף. בינתיים הקבלן או הספק עשויים לדרוש תשלום. הפער בין שני המועדים הוא סיכון תזרימי שצריך לתכנן מראש.
אין לחתום על לוח תשלומים מתוך הנחה שהבנק ישחרר סכום מסוים בתאריך מסוים. מבקשים מהבנק הסבר כתוב על התנאים, אבני הדרך והמסמכים, ומשווים אותו להסכמים עם בעלי המקצוע.
בדיקות לפני שמתחייבים
- אישור זכויות עדכני ומצב הרישום של הקרקע.
- תוכנית, היתר ודרישות של בעלי הקרקע או רשות מקרקעי ישראל, אם רלוונטי.
- שמאות המתייחסת לקרקע, לעלות ולשווי הצפוי לאחר השלמה.
- תקציב מפורט ולוח תשלומים ריאלי.
- רזרבה שאינה תלויה בשחרור הבא מהבנק.
- ביטוח, בטוחות ורישום המשכנתה בהתאם לדרישות.
התחילו במחשבון ההון העצמי ובמחשבון המשכנתא, אך החליפו את מחיר הדירה בתקציב המלא של הקרקע והבנייה. לאחר מכן הכינו רשימת מסמכים אישית ובדקו את התזרים מול יועץ.
מקורות רשמיים
- שאלות ותשובות להוראת מגבלות למתן הלוואות לדיור, בנק ישראל
- צעדים בלקיחת משכנתא, האוצר שלי
- בקשה לרישום משכנתה, משרד המשפטים
המידע כללי ואינו מחליף בדיקה משפטית, תכנונית, שמאית ופיננסית של הקרקע והפרויקט.
