נכתב ונבדק מקצועית על ידי צוות אילון פתרונות מימון
השאלה שכולם שואלים לא נכון
“כמה משכנתא אני יכול לקחת?” היא שאלה טבעית, אבל היא מפספסת.
הבנק לא שואל כמה אתם רוצים. הוא שואל שאלה אחת: מה הסיכוי שתחזירו. וכדי לענות עליה הוא מסתכל על מספר אחד יותר מכל השאר, יחס ההחזר.
איך זה מחושב
יחס ההחזר הוא חלוקה פשוטה:
ההחזר החודשי על כל ההתחייבויות ÷ ההכנסה הפנויה החודשית
דוגמה: זוג עם הכנסה נטו משותפת של 22,000 שקל. יש להם הלוואת רכב בהחזר 1,800 שקל. המשכנתא המתוכננת תדרוש החזר של 6,200 שקל.
סך ההחזר: 8,000 שקל. יחס ההחזר: כ-36 אחוז.
הוראת בנק ישראל קובעת שבנק לא יאשר הלוואה לדיור כאשר יחס ההחזר עולה על 50 אחוז. בנק ישראל מציין שבחלק ניכר מההלוואות היחס הוא 30 עד 40 אחוז. הבנק רשאי לקבוע רף נמוך יותר לפי מאפייני התיק והסיכון.
שלוש התקרות שפועלות במקביל
גובה המשכנתא נקבע לא על ידי חסם אחד אלא בשלושה, וקובע הנמוך מביניהם:
תקרת המימון. עד 75 אחוז לדירה יחידה, עד 70 אחוז לדירה חליפית ועד 50 אחוז לדירה להשקעה, בכפוף לסיווג ולשווי המוכר לפי ההוראה.
יחס ההחזר. כמה החזר חודשי אתם יכולים לשאת לפי ההכנסה.
ההון העצמי שלכם. כמה כסף יש לכם בפועל להביא.
הרבה אנשים מתמקדים רק בראשונה ומגלים באיחור שהשנייה היא זו שחוסמת אותם.
מה נחשב הכנסה
לא כל מה שנכנס לחשבון נחשב.
מוכר במלואו: שכר בסיס קבוע, קצבאות ממשלתיות קבועות, פנסיה.
מוכר חלקית: שעות נוספות, בונוסים, עמלות, דמי שכירות מנכס אחר. הבנק מהוון אותם לפי ממוצע ולעיתים מכיר רק בחלק מהם.
לא מוכר בדרך כלל: הכנסות חד פעמיות, מתנות, החזרי מס.
לעצמאים: ההכנסה נקבעת לפי השומות, לא לפי המשיכות מהחשבון. עצמאי שממשיך מעט מהעסק אך מדווח רווח גבוה ייבחן לפי הרווח המדווח.
מה נספר כהתחייבות
כאן אנשים מופתעים.
- הלוואות בנקאיות וחוץ בנקאיות
- ליסינג ומימון רכב
- משכנתאות קיימות
- מזונות
- מסגרות אשראי מנוצלות באופן קבוע
- לעיתים גם ערבויות שנתתם לאחרים
מינוס קבוע בעובר ושב הוא לא רק התחייבות. הוא סימן התנהגותי, והבנק קורא אותו ככזה.
איך מגדילים את הסכום
יש דרכים אמיתיות, וכל אחת עם מחיר.
סגירת התחייבויות. הדרך הישירה ביותר. הלוואה בהחזר 2,000 שקל שנסגרת משחררת מקום למשכנתא גדולה בהרבה. אם יש לכם כסף בצד, לפעמים עדיף לסגור איתו הלוואה מאשר להגדיל את ההון העצמי.
הארכת התקופה. משכנתא ל-30 שנה תדרוש החזר חודשי נמוך יותר מאשר ל-20 שנה, ולכן תאפשר סכום גבוה יותר. המחיר: הרבה יותר ריבית לאורך הדרך.
צירוף לווה נוסף. הורה או בן משפחה שמצטרף מגדיל את ההכנסה המוכרת. המחיר: הוא נושא באחריות מלאה, וזה משפיע על יכולת המימון שלו בעתיד.
סידור התזרים מראש. שלושה עד שישה חודשים של חשבון מסודר, בלי מינוס, עם דפוס חיסכון קבוע, משנים את התמונה שהבנק רואה.
הטעות המסוכנת
התקרה שהבנק מאשר היא לא המלצה. היא הגבול שממנו והלאה הבנק מרגיש לא בנוח.
הרבה משפחות לוקחות את המקסימום, ואז מגלות שהחיים לא נעצרים: חינוך, רכב שמתקלקל, שנה עם הכנסה נמוכה יותר. משכנתא שנלקחה על הקצה לא משאירה מקום לנשום.
הבדיקה הנכונה היא לא “כמה יאשרו לי” אלא “איזה החזר חודשי אני יכול לחיות איתו בנוחות גם בשנה פחות טובה”.
למה זה קשור לתמהיל
יחס ההחזר קובע כמה תקבלו. התמהיל קובע כמה תחזירו בסך הכל.
אין יחס עלות קבוע שמבדיל בין תמהיל סטנדרטי לתמהיל טוב. העלות תלויה בריבית, בתקופה, במסלולים ובהצמדה. משווים תמהילים על אותו סכום ואותה תקופה ובודקים את ההחזר, התשלום הכולל, היתרה לאורך הדרך והחשיפה לשינויים.
זה גם עובד לכיוון השני: תמהיל נכון יכול להוריד את ההחזר החודשי, ובכך לשפר את יחס ההחזר ולפתוח לכם דלת לסכום גבוה יותר.
השורה התחתונה
הבנק מחשב סיכון, לא רצונות. אם אתם רוצים משכנתא גדולה יותר, הדרך היא לא לבקש חזק יותר אלא להיראות טוב יותר על הנייר.
סגירת הלוואה אחת, שלושה חודשים של חשבון נקי, והצגה מסודרת של ההכנסות. אלה דברים שאפשר לעשות, והם שווים יותר מכל שיחה עם הפקיד.
בדקו תרחיש אישי במחשבון המשכנתא המרבית ובמחשבון המשכנתא. התוצאה היא אומדן ואינה אישור אשראי.
